Налоги на недвижимость в Испании

Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками – это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты. Заранее ознакомившись с предстоящими платежами, вы сможете рассчитать свои возможности. Для удобства, мы поместили информацию о налогах в специальные разделы:

Общая информация по налогам

Иностранные физические лица не имеют ограничений на приобретение жилья. Его владение является основанием для получения долгосрочной шенгенской визы. Тем не менее, вид на жительство выдается автоматически только покупателям недвижимости на сумму от 500000 евро, а также членам их семей.

Налог на недвижимость в Испании для иностранцев и подданных также одинаков. Ставки по различным налогам, связанным с недвижимостью, устанавливаются на разных уровнях: общегосударственном, региональном, муниципальном. Автономные сообщества и муниципалитеты имеют определенные коридоры (иногда довольно широкие), в рамках которых они вольны утверждать ставки на свое усмотрение. Поэтому расходы при покупке жилья варьируются от 6% до 11% от цены, а при владении – от 0,7% до 1,6% от кадастровой стоимости ежегодно.

Расходы при покупке жилья

Основной налог при покупке на первичном рынке:
Налог на добавленную стоимость (IVT) – 10%
Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,5-1,5%

При приобретении жилья напрямую от застройщика уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо оплатить аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.
Основной налог при покупке на вторичном рынке:
Налог на передачу недвижимости (ITP) – 6-10%

Покупатели жилья на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости. Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне и находится в пределах от 6 до 10 пунктов. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки с недвижимостью. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет
Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод
Выписка из реестра содержит информацию о текущем владельце жилья и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метраж, количество комнат и т. д.). Кроме того, в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).
Услуги нотариуса – 0,03-0,45%
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены приобретаемого жилья. К примеру, недвижимое имущество в популярном диапазоне от 60101,61 евро и 150253,03 евро плата составит 0,1%. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих – ниже.
Регистрационные расходы – 0,02-0,175%
Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.

Расходы при продаже жилья

Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio) – 19-23% от прироста
При продаже выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Ставки налога на прирост капитала:

  • до 6000 евро – 19%;
  • 6001 – 50000 евро – 21%;
  • более 50 000 евро – 23%.

Если вы совершаете сделку и продаете жилье дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведен ремонт, его стоимость можно будет «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.

Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов – точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог прироста капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.
Налог на прирост стоимости земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – до 30% от прироста
За время между покупкой и продажей может подорожать не только дом, но и земля под ним. Налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент. Налог устанавливается не на уровне автономных сообществ (которых в Испании 17), а на уровне муниципалитетов (их свыше 8 тысяч), при этом максимально разрешенная ставка равняется 30% от положительной разницы.
Услуги риелтора – 2,5-5%
Услуги риелтора оплачивает продавец. В среднем услуги агентства недвижимости обходятся в 2,5-5%, хотя могут стоить значительно выше.

Налоги для владельцев жилья

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI) – 0,4-1,1%
Ежегодный налог на недвижимость в Испании устанавливается муниципалитетом и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости на 1 января отчетного года. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость может быть в несколько раз меньше реальной, поэтому в среднем владельцы платят всего лишь порядка 200-800 евро в год. Налог на недвижимость в Испании для россиян никак не отличается ни по ставкам, ни по срокам уплаты: для всех иностранцев одинаковые условия!
Налог на доходы физических лиц (IRNR) – 24% от 2% кадастровой стоимости
Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов. Размер этого налога сопоставим в реальном выражении с IBI.
Для расчета берется 2% от кадастровой стоимости, из которых удерживается 24%. Иными словами, этот налог равен 0,48% от кадастровой стоимости.

Если же кадастровая стоимость была переоценена после 1 января 1994 года, берется 1,1%, из которых удерживаются 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% от кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью 150000 евро будет иметь налогооблагаемую базу в 1650 евро, налог с нее составит 396 евро.
Расходы на содержание недвижимости
Коммунальные платежи рассчитываются индивидуально и обычно включают оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение и газ) и comunidad, который варьируется в зависимости от следующих факторов: наличие лифта, бассейна, парковой территории (деревья и другие растения), охраны, и ежегодно может обходиться от 30 до 1300 евро. (Чем дороже комунидад, тем больше выбор различных удобств на территории дома).

Расходы при покупке жилья в ипотеку

Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,1-2%
Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.
Оценка стоимости – 200-500 евро для среднего объекта
Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена жилья (в этом случае банк не сможет выгодно его реализовать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит объект недвижимости, тем дороже его оценка.
Регистрационные и нотариальные расходы
Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую взаимосвязь с суммой кредита.
Страхование
Страхование жилья является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающим посредником между своим клиентом и парнтером-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. п. возможна по желанию покупателя.

Налоги при сдаче жилья в аренду

Налог – 24%
При сдаче недвижимости в Испании в аренду владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24% (испанцы и граждане стран Евросоюза платят 19%).
За невысокие ежегодные налоги недвижимость Испании становится еще более привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Солнце, море, приемлемые цены и умеренные расходы остаются важнейшими факторами при выборе Испании как оптимальной зарубежной страны для приобретения квартиры или дома. Cпециалисты компании Estate Spain всегда готовы проконсультировать по вопросам, связанным с уплатой налогов и расходов на содержание жилья в Испании, а также подобрать оптимальный вариант недвижимости.
Полезная информация для покупателей недвижимости в Испании

Финал - оцениваем понравившиеся объекты с помощью чек-листа и делаем выбор.

Как уехать из России на ПМЖ в Испанию - варианты, условия, документы

Процедура покупки недвижимости в Испании - оформление сделки, документы 2016 года