Недвижимость в Испании - подводные камни

Важная информация для желающих купить недвижимость в Испании – плюсы и минусы и подводные камни при выборе жилья и оформлении документов. К вопросам, на которые стоит обратить внимание при совершении сделки с недвижимостью в любой стране мира, добавляются здесь чисто испанские нюансы, связанные с особенностями образа жизни, градостроительства и зонирования, законодательных норм.

Покупка недвижимости в Испании - плюсы и минусы

Чтобы недвижимость действительно оказалась домом вашей мечты и радовала долгие десятилетия, чтобы сделка прошла успешно и в дальнейшем не была признана ничтожной, необходимо оценить все плюсы и минусы покупки. Во-первых, следует проверить состояние объекта недвижимости и инфраструктуры прилегающей территории – визуально при посещении Испании. Во-вторых, следует установить юридический статус приобретаемого жилья – путем запроса соответствующих документов.

Состояние объекта и инфрастуктура

До колебания курса валют в 2014 году некоторые покупатели, не выезжая за пределы России, приобретали недвижимость в Испании – минусы такого «магазина на диване» очевидны: старый дом, некачественное строительство, отсутствие магазинов и транспорта, соседство с неприятными городскими объектами вроде маргинальных кварталов или даже мусорных свалок.

Перед поездкой в Испанию нужно оценить подобранные объекты по фотографиям. В интернете можно посмотреть панорамы улиц, получить информацию о транспортной доступности и узнать о планах муниципалитета по развитию территории – в дальнейшем это может добавить ликвидности. Это позволит сразу отсечь многие подводные камни.
Непосредственно на объекте надо обратить внимание на состояние и качество ремонта, а также осведомиться о дате постройки здания. Дешевые квартиры находятся в неблагополучных районах, в старых домах, требующих финансовых вливаний для ремонта. На прирост капитала и выгодную перепродажу рассчитывать здесь не стоит, такая покупка – вариант для собственного проживания.

Важную роль играет инфраструктура. Выбор объекта с нежелательным окружением или вдали от больших городов (особенно если жители покидают урбанизацию на зимний период) понижает ликвидность недвижимости в Испании и делает затруднительной сдачу в аренду. Считается, что для комфортного проживания на испанском побережье город и море должны находиться в пределах 15 минут езды на машине.

Юридический статус объекта

Процедура проверки юридического статуса объекта недвижимости в Испании подразумевает ответы на вопросы: кто собственник, какие существуют обременения, легальна ли постройка, соответствуют ли данные кадастра реальным параметрам недвижимости, корректно ли составлен договор купли-продажи, каковы затраты на налоги и сборы?

Для выяснения всей полноты картины потребуется запросить несколько документов, в которых трудно разобраться даже испаноязычным покупателям, не говоря уже о россиянах. Поэтому в стремлении обнаружить все подводные камни не стоит полагаться на свои силы: целесообразно обратиться в агентство недвижимости. Во всех случаях сделок с недвижимостью Испании необходимо проверять, что она не подпадает под закон о побережьях. С 1988 года запрещено любое строительство в 100-метровой прибрежной зоне, однако недобросовестные девелоперы за это время возвели в ней до 100 тысяч объектов. Сейчас некоторые из них идут по снос.
1
Земельный участок
При покупке земельного участка в Испании необходимо проверить, что он не относится к разряду сельскохозяйственных и на нем возможно строительство, а также подведены все коммуникации. Среди обременений, характерных только для земельных участков, может оказаться сервитут – право соседей на проход по территории. Отсутствие сервитута будет важным плюсом для вашего спокойного проживания. К покупке земли следует подходить особенно осторожно в Валенсии, Андалузии и Мурсии, где разрешено ее изъятие (с нерыночной компенсацией) для нужд городского развития.
2
Новое и строящееся жилье
Покупка недвижимости в Испании на этапе строительства требует участия юриста, который подтвердит репутацию компании-застройщика, оценит риски банкротства, проверит наличие у нее разрешений на строительство.

При покупке на первичном рынке необходимо запросить:

  • лицензию на проведение строительных работ;
  • сертификат об окончании строительных работ;
  • сертификат о статусе недвижимости, в котором она признается соответствующей законодательству и стандартам для жилых помещений;
  • лицензию на первичное заселение;
  • 10-летнюю гарантию качества постройки.

Покупка жилья на вторичном рынке

При покупке на вторичном рынке необходимо запросить:

  • нотариально заверенный договор купли-продажи – для установления собственника. Необходимо удостовериться, что недвижимость находится в единоличной собственности продавца;
  • выписку из реестра собственности Nota Simple, где перечислены обременения (ипотека, залог, арест имущества) или поставлена отметка об их отсутствии. Важно знать, что в Испании все долги переходят вместе с недвижимостью к новому собственнику;
  • сертификат из кадастра, где указаны параметры недвижимости: ее месторасположение, площадь, план и т.д. Существует риск, что данные на бумаге и в реальности не совпадают, особенно при приобретении дома (незаконное расширение не отражено в документе) или земельного участка (указаны неправильные размеры, границы);

  • сведения из налоговой службы, подтверждающие отсутствие долгов по налогу на недвижимость;
  • сертификат управляющей компании дома, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате перед жилищным кооперативом (комунидадом);
  • информацию из реестра собственности о наличии арендаторов. Если жилье сдано в аренду, обязательства переходят к новому собственнику, который не может выселить жильцов до окончания срока действия договора;
  • энергетический сертификат, необходимый при подписании договора.
Покупайте с профессионалами!

Если вы собираетесь купить недвижимость в Испании – плюсы сотрудничества с профессионалами очевидны: они установят юридический статус объекта, проверят грамотность составления документов и помогут шаг за шагом пройти путь от выбора недвижимости до получения ключей!
Полезная информация для покупателей недвижимости в Испании

Все, что нужно знать при покупке недвижимости в Испании. Как выбрать, оформить, какие налоги оплатить, сколько стоит содержание жилья.

Сколько стоит содержание и обслуживание квартиры, дома, виллы в Испании

Все о налогах на жилье в Испании: выплаты при покупке, продаже, ипотеке, сдаче в аренду. Налоговые ставки и особенности расчетов в 2016/2017 годах

Финал - оцениваем понравившиеся объекты с помощью чек-листа и делаем выбор.

Как уехать из России на ПМЖ в Испанию - варианты, условия, документы