Глава SPANTAO: будущее – за риелторами с новыми технологиями

Грамотное внедрение современных интернет-технологий в корне изменит риелторский бизнес в Испании. Именно так считает управляющий партнер агентства недвижимости Spantao Сергей Синюгин.
- Сергей Юрьевич, расскажите, пожалуйста, о Вашей компании. Как Вы пришли к идее открыть агентство недвижимости?

- Наша компания вот уже 17 лет успешно работает в сфере IТ-технологий на международном уровне, офисы расположены по всему миру – в России, Испании, Китае, США, Литве. Мы разработали собственный программный продукт – платформу для интернет-магазинов, и он очень востребован у серьезных западных компаний. Выполняем большой объем работ под заказ.

Так сложилось, что и географически, и по сфере интересов компании мы всегда больше тяготели к Европе, чем к центральной части России. И Испания для нас была гораздо ближе и доступнее, чем Сочи. Летали сюда по несколько раз в год для реализации проектов, и, конечно же, отдыха. А несколько лет назад обзавелись и собственной недвижимостью на испанской Коста-Бланке. Так что увидели процесс приобретения испанского жилья со стороны покупателей.

Потом к нам обратились за помощью друзья, которым тоже приглянулась идея иметь собственность на побережье Испании. Мы передали им контакты, подсказали куда обратиться. Вот тут–то стали возникать проблемы при подборе вариантов. Оказалось, что все русскоязычные сайты выполнены на устаревших технологиях, там сложно что-то найти, они плохо отображаются на мобильных устройствах. Когда звонили в компании, то убедились, что коммуникация с клиентами не системная, не заточена под активную работу. Агентствам не хватает технологий, навыков профессионального владения такими востребованными ресурсами, как социальные сети, мобильные приложения, удобные средства оперативной связи. Они отстают от ритма и требований, которые задают сегодняшние клиенты.

Этот негативный опыт позволил увидеть для себя перспективы в работе с испанской недвижимостью. У нас есть знания в области продвижения и ведения проектов, понимание новых потребностей рынка и современных покупателей. И потому мы уверены, что сможем перетянуть себе определенную часть аудитории, предоставив ей грамотный и удобный сервис в подборе и покупке недвижимости.
- Кстати, на чем основан Ваш выбор открыть агентство именно в русской Торревьехе?
- Во-первых, мы сами не случайно выбрали Торревьеху в качестве своего второго дома. На себе ощутили преимущества, о которых пишут в рекламных проспектах и на туристических сайтах. Прекрасный мягкий климат, самое теплое море на побережье, целебный воздух, уникальные соленые озера, дружественная многонациональная атмосфера, лояльное отношение городской администрации к иностранцам.

Во-вторых, Торревьеха действительно - сердце русскоязычной Испании. Большинство наших туристов, приезжая на сезон, ощущает языковой барьер в чужой стране. Что же говорить от тех, кто намерен здесь пустить корни, получить вид на жительство. В Торревьехе слышишь русскую речь в банках, коммерческих центрах, сервисных службах. В русских магазинах - любимые деликатесы. Всегда можно найти специалистов из сферы услуг из бывших соотечественников. И это тоже важный аргумент для наших клиентов.

В-третьих, здесь очень привлекательный и разнообразный рынок недвижимости с демократичными ценами. Соотношение цены и качества, пожалуй, самое лучшее на испанском побережье.

Мы также гордимся нашей командой продавцов и менеджеров в Торревьехе – это настоящие профессионалы своего дела, с большим опытом работы в регионе (7 лет и более), которые очень хорошо знают специфику и вкусы покупателей из России и СНГ.

- На какой недвижимости Вы специализируетесь?

- Мы предлагаем объекты на Коста-Бланке, начиная от Хавеи, Дении и Аликанте, до Торревьехи и Ориуэлы Коста. Ориентируемся в основном на самый массовый сегмент – квартиры и студии у моря. Сейчас поступает больше заявок на новостройки - таунхаусы и небольшие коттеджи. У нас заключены прямые договоры с ведущими застройщиками на побережье. Поэтому такие объекты наши покупатели приобретают по ценам строителей. Средний чек покупки – 70 тысяч евро.

Если говорить о географии обслуживаемых клиентов, то в основном это Москва, Петербург, Екатеринбург, Уфа, Новосибирск. Оживились покупатели из южных регионов – Ростов, Краснодар, активно идут заявки из Казахстана, Украины. Несмотря на близость Крыма и Сочи, они все же отдают предпочтение испанской Коста-Бланке. Цены тут на курортную недвижимость привлекательнее, разнообразие объектов больше и качество строительства значительно выше.

Помимо россиян и жителей СНГ, появился спрос на объекты для отдыха от наших соотечественников, уже постоянно проживающих в северных районах Испании. Они охотно приобретают новое жилье на первоначальном уровне застройки.
- Вроде бы рынок недвижимости в Торревьехе уже давно поделен. В чем Вы видите свое преимущество перед конкурентами?
- Рынок не стоит на месте. Он меняется, развивается. Уходят одни игроки, их место занимают другие. Сдали свои позиции настоящие «монстры» докризисного рынка, которые обслуживали львиную долю клиентов из России. Профессиональная этика не позволяет нам перечислять конкретные компании, но их названия у всех на слуху.

А активность и конкуренция на рынке – явный показатель, что есть платежеспособный спрос.
Мы внимательно изучили ситуацию, провели конкурентную разведку. Учли промахи и слабые звенья конкурентов, учли потребности сегодняшних покупателей недвижимости и выстроили свою политику в работе с клиентами.
Большинство агентств работает локально. К тому же невозможно одному участнику рынка охватить всех клиентов. Мы не собираемся за ними гоняться и выбираем другую тактику: помочь клиентам самим прийти к нам.

Побывав в «шкуре покупателя», мы четко видим специфику продаж именно россиянам. Большая часть процесса проходит на расстоянии, виртуально. К примеру – первоначальный просмотр и подбор объектов. Здесь важно предоставить комфортный и привычный сервис. Допотопные технические решения, на которых работает подавляющее большинство агентств, безнадежно устарели, не отвечают потребностям сегодняшних клиентов.

Сейчас люди и в Европе, и в России активно вкладывают деньги в испанскую недвижимость. Скандинавы, бельгийцы скупают объекты пачками. Не секрет, что самые «вкусные», привлекательные варианты уходят очень быстро. И тут очень важна скорость взаимодействия, активная обратная связь от агентства.

Мы делаем ставку на технологии, которыми владеем на высоком уровне. Мы знаем, как их отстроить под клиента. Покупатель сможет со своего смартфона или планшета буквально в два клика найти то, что пожелает. Быстро получить нужную информацию, разглядеть объект в деталях. Тут же связаться по WhatsApp или Viber с менеджером, получить грамотную консультацию. Сегодня бизнес, коммуникации, сервис все больше уходят в Интернет. Появилось новое поколение покупателей, которым привычнее и комфортнее многие свои потребности решать с помощью современных технологий. А такого сервиса практически никто на местном рынке не в силах предоставить. Так что у нас реальна возможность стать лидерами по этому направлению.
- Давайте возьмем шире, всю Испанию. Какие прогнозы дают аналитики по рынку недвижимости в 2016 году?

- И российские, и западные аналитики очень оптимистично настроены в отношении развития рынка недвижимости в Испании. Прогнозы отличаются лишь долями процентов в оценке темпов роста цен и объемов продаж. Причем мы сами практически каждый день видим подтверждение этих прогнозов.

Наша собственная статистика говорит об оживлении спроса на испанские квадратные метры. Последние полтора месяца увеличился поток заявок. Если сравнивать с этим же периодом предыдущего года, то их стало больше примерно на 25%.

И на фоне ситуации, когда привычные направления для зарубежного отдыха в Европе, Турции, Египте для россиян закрыты или опасны, Испания все больше притягивает интерес. Уже активно раскупаются авиабилеты на лето. Российская авиакомпания-лоукостер «Победа» запланировала увеличение рейсов в этом направлении. Буквально на днях испанские визовые центры Москвы и Екатеринбурга ввели предварительную запись на получение виз. Значит, активно готовятся к сезону, ожидают массовых поездок россиян на испанские берега. Как правило, именно во время летнего отпуска люди присматриваются к покупке квартиры или домика на побережье.

Экономическая и политическая ситуация подталкивает россиян все пристальнее приглядываться к Испании не только как к дальней даче, но рассматривать ее в качестве «запасного аэродрома», второй родины.

Мы ощущаем тенденцию к устойчивому росту продаж. Клиенты пошли более качественные, с более адекватными запросами. Если раньше они ориентировались только на дешёвую вторичку и банковский конфискат, то теперь отдают предпочтение испанским новостройкам, качественному жилью.

Когда мы только начинали работу по этому направлению, то слышали немало скептических замечаний: «Зачем вы это делаете? Рынок в крутом пике, в нижней точке падения». Но мы все же решили попробовать – и не ошиблись.

Так что на будущее Испании и своей компании мы глядим с оптимизмом.
- На Ваш взгляд, к чему приведут отношения с Турцией, где у многих недвижимость, которую уже некоторые задумываются продавать? Перехватит ли часть клиентов Испания?
Не только задумываются. А уже вовсю ломают голову, как выйти из ситуации с меньшими потерями. Пресса пестрит заголовками об исходе россиян с турецкого рынка недвижимости. Аннулируются сделки по покупке, распродается с серьезным дисконтом купленное жилье. Часть россиян переориентируется на более стабильную, безопасную и лояльную Испанию, которая, в свою очередь, заинтересована в привлечении российских туристов и покупателей недвижимости. И сегодняшняя ситуация этому благоприятствует. Испанское правительство настаивает на отмене въездных виз для россиян. Все активнее практикуется получение «золотой визы» для инвесторов. Испанские банки снижают ставки по ипотечным кредитам. Так что почва для оттока клиентов с турецкого направления на испанские теплые берега подготовлена.
- Многие, в том числе и Вы, утверждают, что прослеживаются новые тенденции в отрасли инвестиций в недвижимость за рубежом. О чем идет речь?

- Аналитика, все отраслевые сайты с конца прошлого года отмечают рост и оживление рынка недвижимости в Испании. Активизировались застройщики. Появляются новые варианты вложения в строящиеся объекты. Один из них – микрофинансирование. Девелопер привлекает частных лиц в долевое вложение. В случае продажи дольщик получит не квартиру в новостройке, а финансовую прибыль.

- Почему инвестиции в недвижимость могут быть прибыльными в Испании? Разве предложение не превышает спрос?

Как уже говорилось ранее, идет стабильный рост цен на вторичное и новое жилье в Испании. А значит, вложения становятся более рентабельными. Сегодня еще есть возможность сделать удачные покупки с инвестиционной целью. Можно подобрать перспективный объект в приморской зоне пока еще по сниженной цене. Они хорошо сдаются в краткосрочную аренду.

Регион Коста-Бланки пользуется популярностью у туристов со всей Европы практически круглый год. Россияне все меньше доверяют рублю, с тревогой следят за колебаниями курса валют, испытывают беспокойство о безопасности своих вкладов в отечественные банки. В такой ситуации подобная инвестиционная покупка - это возможность получать прибыль в твердой европейской валюте.

Пока речь не идет о спекулятивных перепродажах. Для этого пока ситуация не созрела. Но динамика повышения цен говорит, что такая перспектива есть – особенно у тех, кто купил недвижимость на пике падения.

Несмотря на обилие предложений, по-настоящему перспективных и рентабельных объектов не так много и уходят они стремительно. И в этом случае выигрывает тот, кто имеет возможность быстро реагировать и принимать решение. И такую возможность мы сумеем предоставить своим клиентам, поставив им на службу свой опыт владения современными интернет-технологиями.
- В чем заключаются особенности приобретения дорогой недвижимости? Какие нюансы могут подстерегать? К чему быть готовым?
- Преимущества и недостатки в покупке элитной недвижимости по всему миру аналогичны. Виллы и апартаменты класса люкс покупают те, кто хочет за свои деньги получить максимальной комфорт, удовлетворить свои амбиции, подчеркнуть свой статус.
Есть конечно ряд нюансов, которые необходимо учесть при покупке такого жилья именно в Испании.

1. Из первых плюсов, помимо комфорта и наслаждения, покупка недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро приносит владельцу приятный бонус – возможность получить вид на жительство в Испании по упрощённой схеме.

2. Безусловно, это большие расходы на покупку, налоги и дальнейшее содержание. Если владелец виллы должен помимо ухода за домом сам позаботиться и о саде, и о бассейне, то эти хлопоты в элитной резиденции берет на себя руководство кондоминиума. Сумма тоже набегает серьезная, причём оплачивать ее нужно регулярно, независимо от того, сколько времени вы сами пользуетесь этим жильем.

3. Нужно будет позаботиться не только о наличии необходимой суммы на покупку, но и способе ее оплаты. Испанские банки под давлением Евросоюза очень придирчиво изучают средства, поступающие от россиян, на предмет их «чистоты».

4. Необходимо учесть, что панорамный вид на море стоит порою в полтора больше, чем его отсутствие. Близость к пляжу это не только приятный бриз, но и влага, соленые ветра, сжигающие зелень и провоцирующие появление ржавчины, грибка. А значит, потребуется больше затрат на поддержание жилья в хорошем состоянии.

5. Если комфорт для вас стоит на первом месте, а «волна на порог» - уже второе дело, то можно рассмотреть более приемлемые варианты и сэкономить определенную сумму на покупке виллы. К примеру, стоимость недвижимость в эксклюзивном поселке Кабо Роич на 1-2 линии пляжа будет в раза в полтора превышать аналогичную по уровню комфорта виллу в более отдаленных уголках – Ла Сиеста, Ла Рехия, Сьюдад Кесада. К слову сказать, европейцы предпочитают покупать элитное жилье именно там.

6. Еще один вариант удачной инвестиции – покупка участка в хорошем месте со старой виллой под перестройку. Порою такой объект обойдется существенно дешевле, чем приобретение пустого земельного участка, а затраты на строительство раза в 3 ниже, чем покупка готовой виллы. Стоимость стройматериалов и расценки на рабочую силу сейчас значительно снизились. В результате вы получите комфортный дом именно под свои вкусы и потребности, а также экономию вложений. Причем финансовые вливания можно делать поэтапно.

7. Существенную экономию в перспективе может дать установка системы «умный дом». Первоначальные затраты могут вылететь в копеечку, зато потом окупятся при грамотном потреблении ресурсов. К тому же ряд застройщиков сразу оборудует подобными системами свои объекты. Например, в элитном поселке Кумбре дель Соль все виллы класса люкс продаются с установленными солнечными батареями, поддерживающими обогрев бассейнов, кондиционирование и отопление, «теплые полы». Резиденция «Гвардамар Хилл» предлагает апартаменты и дуплексы с системой управления всеми домашними коммуникациями.

8. И еще один важный нюанс - выбор грамотного и надежного риелтора поможет заранее определиться со всеми подводными камнями подобной покупки и грамотно их обойти.
- Есть ли какие-то универсальные способы выбора недвижимости для человека, который никак не может определиться? Может, какие-то пять вопросов, ответив на которые, клиенту станет более-менее понятно, что он хочет?

- Мы разработали чек-лист для наших покупателей, который поможет им определиться с покупкой. Возьмите листок бумаги и сделайте простую табличку. Запишите 5-7 критериев, которые считаете самыми важными в подборе объекта и проставьте каждому из вариантов свою оценку по всем пунктам. Потом останется подсчитать результат и сделать правильный выбор.

Только не забудьте в первую очередь дать четкий ответ самому себе на первый вопрос – какова цель вашей покупки: для личного отдыха, заработка, получения ВНЖ или постоянного проживания?

Вот от этой «печки» уже будете плясать, оценивая Ваш испанский дом или квартиру по расположению, наличию инфраструктуры, планировке, стоимости и так далее.

- В Интернете и среди русскоязычных покупателей недвижимости в Испании постоянно звучат жалобы на недобросовестных риелторов. Чаще всего даже на одних и тех же, которые, однако, продолжают успешно работать. Как защитить покупателя от обмана?
- Рынок недвижимости в Испании такой же, как и в любой другой стране. Риелторы тоже встречаются разные. Поэтому нужно руководствоваться здравым смыслом, не ждать чудес, не верить на слово, все проверять самостоятельно. Интернет вам в помощь.

Есть возможность посетить сайт, почитать отзывы, оценить репутацию компании. Заглянуть в группу или на страницу в соцсети, ищут ли её люди, как часто им отвечают на вопросы. Можно позвонить в агентство, послушать, как с вами общаются, насколько проявляют свой интерес, действуют профессионально. Этот первый контакт вам о многом скажет. Вы сможете убедиться, что это реально существующая компания, а не какой-то безымянный мошенник.

К тому же, несмотря на имеющиеся негативные случаи, покупатель в Испании юридически более защищен, чем в России, где большинство сделок идёт «в серую». Есть обязательная нотариальная процедура, все данные проверяются. И если объекта нет в наличии, то сделка не состоится. Существует регламентируемая практика внесения оплаты, государственной регистрации сделки. Есть юридические рычаги воздействия на застройщиков, нарушающих свои обязательства.
- Надо признать, что и русские риелторы в Испании тоже нуждаются в некой форме защиты. Потому что среди русскоязычных покупателей довольно распространено получить полную информацию, чаще всего бесплатно, а потом выбрать что-то у другой компании. Что делать с таким подходом?
- Да, такая ситуация типична. Здесь накладывается специфика работы на испанском рынке недвижимости и особенности русского менталитета. В Испании практически не существует эксклюзива на продажу тех или иных объектов, продукт в основном у всех риелторов аналогичен. Клиент выбирает того, с кем ему работать комфортнее.

Конкуренция, конечно же, играет на покупателя. Здесь будут лидерами те, кто представит покупателю более комфортные условия для покупки и обслуживания.

Большинство испанских и европейских риелторов не заморачивается с послепродажным обслуживанием. И при такой сделке россияне сталкиваются с массой проблем. Как общаться и оформлять контракты в коммунальных службах, где выгодно и недорого приобрести обстановку, заказать ремонтные работы.

Любой риелтор скажет, что россияне - нелегкие клиенты. Бывают капризными, с неадекватными запросами, страстью к халяве.

Поэтому совет риелторам – фильтровать покупателей. И если встречаетесь с потребительским терроризмом, то порою бывает разумнее отказаться от работы с таким клиентом, чем пожинать будущие проблемы и убытки.

- Давайте не будем завершать разговор на минорной ноте. Расскажите о планах и идеях, которые Вам хотелось бы реализовать вместе с компанией? Каким вы видите будущее через, допустим, пять лет?

- Мы настроены оптимистично и видим для себя перспективы в Испании не только в сфере продаж недвижимости россиянам.

Есть желание и возможность охватить другие рынки. Особенно интересна нам Юго-восточная Азия, Китай. У нас хорошие связи с китайскими партнёрами, и мы видим активный интерес к покупке и получению вида на жительство в Европе. Первой в списке стоит Испания с ее мягкой иммиграционной политикой. Поэтому планируем развивать это направление.

Бизнес все больше уходит в Интернет, и в сфере недвижимости мы готовим перспективное техническое решение не только для покупателей, но и для продавцов.

Это будет мощный портал с удобным сервисом для агентств по недвижимости. Они получат доступ к личному кабинету с простым и понятным процессом публикации объектов, рекламы.

Есть еще немало других планов, о которых пока говорить рано.

Мы свято верим в технологии и настроены на успех!

Spantao – Ваш надежный партнер на рынке недвижимости Коста Бланки!