Покупка недвижимости в другой стране — дело ответственное и волнительное. Выбирая жильё в Испании, люди задаются многочисленными вопросами и боятся совершить ошибку, что совершенно нормально. В этой статье мы говорим об основных причинах переживаний перед сделкой, а также даём практические советы — как не попасть на удочку к мошенникам и какие предосторожности стоит соблюдать, чтобы спать спокойно.
Информация по разделам
Жилищные опасения
Одно из главных и самых частотных опасений — это купить плохое жильё в плохом районе или напороться на другие "подводные камни", о которых продавцы предпочитают умалчивать.
Чтобы не попасть впросак, советуем действовать по принципу "доверяй, но проверяй". Это значит не только расспрашивать о районах у риэлтора, но и самостоятельно отправиться на "разведку". Настоятельно рекомендуем исследовать интересующий город путем пеших прогулок. Допустим, территориально вас устраивает район N. Присмотритесь: какие машины припаркованы на улицах, как одеты люди, какой контингент захаживает в ближайшие бары? Обратите внимание на вывески — если тут и там в глаза бросаются надписи на арабском языке, это повод задуматься. Если на приглянувшемся доме висит много объявлений о продаже квартиры — это тоже не самый благоприятный знак.
Чтобы не попасть впросак, советуем действовать по принципу "доверяй, но проверяй". Это значит не только расспрашивать о районах у риэлтора, но и самостоятельно отправиться на "разведку". Настоятельно рекомендуем исследовать интересующий город путем пеших прогулок. Допустим, территориально вас устраивает район N. Присмотритесь: какие машины припаркованы на улицах, как одеты люди, какой контингент захаживает в ближайшие бары? Обратите внимание на вывески — если тут и там в глаза бросаются надписи на арабском языке, это повод задуматься. Если на приглянувшемся доме висит много объявлений о продаже квартиры — это тоже не самый благоприятный знак.
Не поленитесь дойти до местной школы и взглянуть на детей и подростков, возвращающихся домой после уроков. Опять же, их внешний вид и манера поведения могут свидетельствовать о многом.
Конечно, это при условии, что школа в выбранном вами районе вообще есть. Наличие необходимой инфраструктуры поблизости — ещё один важный фактор при выборе ликвидного жилья. Школы и детские сады, больницы и поликлиники разного профиля, остановки общественного транспорта, торговые и развлекательные центры — наличие каждого из этих объектов не только повысит комфортность проживания, но и увеличит ценность вашего жилья на рынке.
Вообще, если говорить о ценах, ориентируйтесь на среднюю стоимость жилья в данном районе. Бесплатных пирожных, как известно, не бывает, так что объект с неожиданно низкой ценой наверняка имеет под собой некоторые неприятные сюрпризы. Например, несколько лет назад в Испании вступил закон о защите прибрежной зоны, так что некоторые дома на первой линии моря предназначены под снос. Недобросовестные продавцы могут продавать недвижимость в таких постройках, завлекая наивных покупателей низкой стоимостью. Только вот через некоторые время здание будет попросту разрушено, и вы ничего не сможете с этим сделать.
За ценой недвижимости всегда стоит сумма определенных факторов, помимо вышеперечисленного это соседи (а вдруг цыгане?), удаленность от пляжа, возраст здания и многое другое. Не последнюю роль играет планировка: исторически испанцы предпочитают большие гостиные и миниатюрные спальни, но в последние годы местный рынок все больше ориентируется на европейцев, так что просторными делают все комнаты. Примите во внимание, что значимым бонусом в Испании считается наличие дополнительного санузла, террасы и выхода на крышу (солярия). Если квартира или таунхаус находится в закрытой резиденции с бассейном, это сразу увеличивает стоимость на 10%-15%.
За ценой недвижимости всегда стоит сумма определенных факторов, помимо вышеперечисленного это соседи (а вдруг цыгане?), удаленность от пляжа, возраст здания и многое другое. Не последнюю роль играет планировка: исторически испанцы предпочитают большие гостиные и миниатюрные спальни, но в последние годы местный рынок все больше ориентируется на европейцев, так что просторными делают все комнаты. Примите во внимание, что значимым бонусом в Испании считается наличие дополнительного санузла, террасы и выхода на крышу (солярия). Если квартира или таунхаус находится в закрытой резиденции с бассейном, это сразу увеличивает стоимость на 10%-15%.
Также будьте готовы к тому, что на "проверенных временем" курортах, которые застраивались последние несколько десятков лет и давно стали популярными у туристов, почти нет новостроек: вся территория заполнена старым жилым фондом. А на новых курортах, которые не так давно были "открыты" отдыхающими, наоборот, много новой недвижимости, но мало развлечений. Обычно приходится выбирать между возрастом жилья и наличием развитой туристической инфраструктуры.
В некоторых населённых пунктах Испании существуют отдельные улицы и кварталы (а иногда и целые города), входящие в militar — зону военной защиты. В таком случае разрешение на покупку придется ждать до трех месяцев.
В некоторых населённых пунктах Испании существуют отдельные улицы и кварталы (а иногда и целые города), входящие в militar — зону военной защиты. В таком случае разрешение на покупку придется ждать до трех месяцев.
Строящийся дом в районе Los Balcones (Торревьеха)
Детальное руководство по поводу того, как нужно "препарировать" и оценивать разные части города, вы можете найти в нашем обзоре районов Торревьехи.
Юридические опасения
Первым делом стоит проверить документы и убедиться в праве собственности продавца. Обязательно требуйте предоставить Nota simple — документ из кадастрового отдела, где указаны:
— Количество владельцев
— ФИО каждого владельца
— Отметка об отсутствии долгов
— Указания о предназначении квартиры
Поясним последний пункт: некоторое жильё продаёт без права на перепродажу, либо это можно сделать только по истечении определенного срока и за определенную сумму. Также требуйте у продавца последние квитанции за свет, воду и содержание дома, а также справку об оплате налога. Важно! В новостройках запрещено делать перепланировки в течение первых пяти лет.
— Количество владельцев
— ФИО каждого владельца
— Отметка об отсутствии долгов
— Указания о предназначении квартиры
Поясним последний пункт: некоторое жильё продаёт без права на перепродажу, либо это можно сделать только по истечении определенного срока и за определенную сумму. Также требуйте у продавца последние квитанции за свет, воду и содержание дома, а также справку об оплате налога. Важно! В новостройках запрещено делать перепланировки в течение первых пяти лет.
Мошенники могут "подсунуть" вам квартиру с обременением в виде невыплаченной ипотеки, которую придется взять на себя. Для этого, опять же, смотрите в Nota Simple: если срок неуплаты больше года, там будет соответствующее указание. Кроме того, обязательно запрашивайте квитанцию об оплате из банка.
Особняком стоит приобретение банковской недвижимости. Такие сделки не входят в 95% покупок курортного жилья и проходят по несколько иной процедуре. А также покупка земли и коммерческой недвижимости. Тут есть свои нюансы: одни участки предназначены только для собственного пользования и строительства, другие — для коммерческой недвижимости. В комитете архитектуры города стоит запросить документ, где будут указаны допустимые параметры жилья: количество этажей и квадратных метров, возможность обустройства подвала и т.д.
Бывают случаи продажи жилья или участка рядом с дорогой, которую планируют расширять. Мошенники могут продавать также недвижимость с "окупасами" — так в Испании называют нелегальных жильцов (обычно это беженцы из Африки или Азии), оккупировавших чужое жилье. К сожалению, согласно местному законодательству, выселить их бывает не так-то просто. Раньше испанская корона относилась лояльно к подобному поведению эмигрантов, в некоторых случаях их было практически невозможно выселить, и судебные тяжбы между владельцем и нарушителями затягивались на несколько лет. В 2018 году в законодательстве появились поправки, согласно которым окупасов будут выселять в течение трёх месяцев. Также существует несколько способов обезопасить себя от незваных гостей.
— Воспользоваться услугами консьерж-сервиса
— Установить видеонаблюдение
— Дружить с соседями (которые будут присматривать за жильём)
— Застраховать жильё на случай окупасов
Особняком стоит приобретение банковской недвижимости. Такие сделки не входят в 95% покупок курортного жилья и проходят по несколько иной процедуре. А также покупка земли и коммерческой недвижимости. Тут есть свои нюансы: одни участки предназначены только для собственного пользования и строительства, другие — для коммерческой недвижимости. В комитете архитектуры города стоит запросить документ, где будут указаны допустимые параметры жилья: количество этажей и квадратных метров, возможность обустройства подвала и т.д.
Бывают случаи продажи жилья или участка рядом с дорогой, которую планируют расширять. Мошенники могут продавать также недвижимость с "окупасами" — так в Испании называют нелегальных жильцов (обычно это беженцы из Африки или Азии), оккупировавших чужое жилье. К сожалению, согласно местному законодательству, выселить их бывает не так-то просто. Раньше испанская корона относилась лояльно к подобному поведению эмигрантов, в некоторых случаях их было практически невозможно выселить, и судебные тяжбы между владельцем и нарушителями затягивались на несколько лет. В 2018 году в законодательстве появились поправки, согласно которым окупасов будут выселять в течение трёх месяцев. Также существует несколько способов обезопасить себя от незваных гостей.
— Воспользоваться услугами консьерж-сервиса
— Установить видеонаблюдение
— Дружить с соседями (которые будут присматривать за жильём)
— Застраховать жильё на случай окупасов
Митинг против окупасов в Испании
Впрочем, спешим вас успокоить: всё сказанное в этом разделе не касается новостроек. Деньги за покупку строящегося жилья идут от покупателя к застройщику не напрямую, а через банк (средства лежат на эскроу-счетах, мы рассказывали об этом в специальном материале). Причём банк выдает строителям деньги только под закупку материалов на каждом этапе, а свою прибыль застройщик получает только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Так что покупать новое жильё в Испании можно без особых опасений, это безопасно. К слову, сейчас практику с эскроу-счетами перенимают и в России.
Независимо от того, какое жильё вы собираетесь покупать, вам придется открывать счёт в испанском банке. Специалисты будут тщательно проверять вашу благонадежность.
Возьмите на заметку: в Испании вам не нужно ничего платить агенту по недвижимости, комиссия взимается только с продавца. Исключение составляют Валенсия и несколько других городов.
Дешевле, проще и быстрее всего обращаться к профессионалам и работать с проверенными агентствами недвижимости. При этом директор агентства не должен одновременно являться и продавцом. Не должно быть такой ситуации, когда вы покупаете жильё у одной компании, а регистрируете покупку в другой.
Будьте осторожны с различного рода "помощниками" из числа эмигрантов, которые прикидываются вашими друзьями.
Возьмите на заметку: в Испании вам не нужно ничего платить агенту по недвижимости, комиссия взимается только с продавца. Исключение составляют Валенсия и несколько других городов.
Дешевле, проще и быстрее всего обращаться к профессионалам и работать с проверенными агентствами недвижимости. При этом директор агентства не должен одновременно являться и продавцом. Не должно быть такой ситуации, когда вы покупаете жильё у одной компании, а регистрируете покупку в другой.
Будьте осторожны с различного рода "помощниками" из числа эмигрантов, которые прикидываются вашими друзьями.
Инвестиционные опасения
Ещё один тип опасений касается тех, кто покупает жильё не только для того, чтобы плавать и загорать, но и рассчитывает на финансовую выгоду. Не секрет, что испанская недвижимость сейчас активно растёт в цене, так что инвесторы со всего мира зарабатывают на его перепродаже. Подавляющее большинство таких покупок приходится на побережье Средиземного моря. В некоторых популярных курортах недвижимость прибавляет по 15% в год, но чаще всего, чтобы отбить покупку и заработать на перепродаже, нужно ждать 3-4 года (при условии стабильного курса рубля). Будьте готовы к тому, что около 10% от стоимости жилья уйдёт на налоги и гербовый сбор.
Если же вы собрались сдавать жильё в аренду и зарабатывать на туристах, обратите внимание на следующие моменты:
— Насколько удачно сдаётся аналогичное жильё поблизости
— Есть ли рядом пляж и инфраструктура для отдыха и развлечений
— Как много жилья в данной зоне бронируется через booking.com и другие сервисы
Важно знать: в некоторых городах Испании существуют ограничения на аренду. Например, в Барселоне можно сдавать только дома и квартиры, имеющие туристические лицензии (в противном случае положен штраф). А в Валенсии с июня 2018 года туристов можно селить только на первом и втором этажах.
— Насколько удачно сдаётся аналогичное жильё поблизости
— Есть ли рядом пляж и инфраструктура для отдыха и развлечений
— Как много жилья в данной зоне бронируется через booking.com и другие сервисы
Важно знать: в некоторых городах Испании существуют ограничения на аренду. Например, в Барселоне можно сдавать только дома и квартиры, имеющие туристические лицензии (в противном случае положен штраф). А в Валенсии с июня 2018 года туристов можно селить только на первом и втором этажах.
Советы покупателям
Подытоживая сказанное, напомним основные советы:
— Лично "исследуйте" интересующий район
— Не ведитесь на подозрительно низкую цену
— Требуйте документы
— Не забывайте про налоги и сборы
— Не совершайте сделки в сомнительных конторах
— Лично "исследуйте" интересующий район
— Не ведитесь на подозрительно низкую цену
— Требуйте документы
— Не забывайте про налоги и сборы
— Не совершайте сделки в сомнительных конторах
Ну а самый главный лайфхак звучит следующим образом — покупайте недвижимость в Estate Spain, спите спокойно и подписывайтесь на наши социальные сети! Мы помогаем нашим клиентам адаптироваться на новом месте и гарантируем полное юридическое сопровождение сделки!
