Как купить квартиру в Испании в ипотеку и дают ли кредиты на покупку жилья испанские банки? Это самый популярный вопрос, который задают нашей компании жители России, Украины, Казахстана и других стран СНГ и Балтии (и другие нерезиденты Испании).
Забегая вперед, скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка. Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.
Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании — от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза. Теперь рассказываем обо всём подробнее. Информация обновлена с учетом реалий 2021 года.
Забегая вперед, скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка. Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.
Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании — от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза. Теперь рассказываем обо всём подробнее. Информация обновлена с учетом реалий 2021 года.
Информация по разделам
- Процедура получения ипотеки в Испании
- Основные элементы ипотеки
- Список документов для россиян
- Список документов для украинцев
- Расходы на получение ипотеки
- Вступление в права
- Что влияет не положительное решение?
- Советы по получению ипотеки
- Какие банки выдают ипотеку в Испании?
- Пример расчёта ипотеки и выплат
- Часто задаваемые вопросы по ипотеке
- Выгодно ли покупать в ипотеку?
1. Процедура получения ипотеки в Испании
Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в себя шесть этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:
Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека — лучший способ претворить свои мечты в жизнь. При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.
- Открытие счета в испанском банке;
- Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
- Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
- Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 60 процентов от стоимости объекта);
- В случае принятия положительного решения — перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и других, подробнее читайте в этой статье);
- Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;
Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека — лучший способ претворить свои мечты в жизнь. При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.
Поручительство не требуется
Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.
Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.
2. Основные элементы ипотеки в Испании
1
Запрашиваемая сумма
После запроса ипотечного кредита банк проводит оценку приобретаемой недвижимости. На основе этой оценки принимается решение и выделяются денежные средства. Обычно ипотека нерезидентам Испании выдается на сумму до 70% стоимости жилья максимально, но при покупке залоговой недвижимости с низкой ликвидностью (по оценке банка) эта сумма может быть уменьшена до 50%.
2
Срок погашения
Ипотека в Испании для россиян предоставляется на длительнй срок. При этом можно выбрать и согласовать с банком наиболее удобный период погашения. Как правило, это 10, 15 или 20 лет, можно даже продлить срок выплаты кредита до 30 лет (если нет ограничений по возрасту). Однако брать ипотеку на очень длительный срок не рекомендуется, чтобы не переплачивать лишние проценты по кредиту.
3
Процентная ставка — общая информация
Процентная ставка по ипотеке в Испании бывает трех типов: фиксированная, переменная/плавающая и смешанная.
4
Фиксированная ставка
Подходит тем, кто хочет стабильности в выплатах. Она неизменна на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Никакие волнения в экономике не повлияют на величину такой процентной ставки. Главный минус такой ставки в том, что на сегодняшний день ее размер может превышать величину переменной ставки. Размер фиксированной ставки по ипотеке находится в пределах 3%-3,4%.
5
Переменная ставка
Вариант довольно рискованный. Процент по ней в разные периоды может быть как снижающимся, так и растущим.Каждые 6 или 12 месяцев (в зависимости от банка) проводится рекалькуляция, основанная на официальных показателях рынка. В Испании, как и во всей еврозоне, этот показатель (индекс), называется Euribor. Обычно такую ставку выбирают граждане, получающие стабильный доход в евро.
6
Смешанная ставка
Это сочетание первых двух типов ставок. Схема следующая: в течение первых двух-трех, а иногда и 10 лет устанавливается фиксированная процентная ставка, а на оставшийся срок ставка будет переменной. Также содержит в себе элементы риска, но, как правило, ипотечный кредит по такой ставке выплачивается до наступления срока применения переменной ставки. На практике это почти тот же самый вариант с фиксированной ставкой.
3. Список документов для россиян
- Документы, подтверждающие личность
- Договор резерва недвижимости
- Справка о доходах
- Банковская выписка
- Справка с места работы.
- Выписка NBKI.ru
- Для собственников бизнеса (учредителей)
- Для индивидуальных предпринимателей
- Подтверждение дополнительных доходов (если есть)
Дополнительные документы, которые могут помочь получить ипотеку, но требуются не всегда (зависит от банка): справка об отсутствии судимостей, справка о сумме ежемесячной пенсии (для пенсионеров).
Список требований банка одинаков для жителей всех стран СНГ и Балтии, поэтому мы рекомендуем придерживаться указанного выше перечня жителям любой другой страны (Белоруссии, Казахстана и так далее) с поправкой на формы документов, актуальные для вашей страны. Для примера далее мы покажем, как будет выглядеть список для граждан Украины.
Список требований банка одинаков для жителей всех стран СНГ и Балтии, поэтому мы рекомендуем придерживаться указанного выше перечня жителям любой другой страны (Белоруссии, Казахстана и так далее) с поправкой на формы документов, актуальные для вашей страны. Для примера далее мы покажем, как будет выглядеть список для граждан Украины.
4. Список документов для украинцев
— Справка с места работы (заверенная бухгалтерией и с подписью директора), в которой должны быть указаны: ваша зарплата, период работы и должность, а также вид деятельности компании.
— Выписка расходов с банковского счета за 3-6 месяцев, с указанием остатка на день выписки.
— Справка 2-ПДФО (аналог российской 2-НДФЛ) за прошлый и текущий год, заверенная печатью предприятия, на котором вы работаете.
— Справка из Национального бюро кредитных историй (желательно, чтобы кредитная история была "чистая", то есть все кредиты погашены или отсутствуют). Берется в бюро кредитных историй (ubki.ua) или в кредитном отделе вашего банка. При любом варианте не забудьте заверить документ печатью.
— Рекомендательное письмо из банка.
— Выписка расходов с банковского счета за 3-6 месяцев, с указанием остатка на день выписки.
— Справка 2-ПДФО (аналог российской 2-НДФЛ) за прошлый и текущий год, заверенная печатью предприятия, на котором вы работаете.
— Справка из Национального бюро кредитных историй (желательно, чтобы кредитная история была "чистая", то есть все кредиты погашены или отсутствуют). Берется в бюро кредитных историй (ubki.ua) или в кредитном отделе вашего банка. При любом варианте не забудьте заверить документ печатью.
— Рекомендательное письмо из банка.
5. Расходы на получение ипотеки
Ипотека в Испании требует дополнительных расходов на оформление:
Страхование недвижимости при ипотечном кредите — это обязательное условие. В Испании действует закон, по которому банк, выдающий ипотеку, не может принудить заемщика в покупке страховки в том же банке, и не может отказать в выдаче кредита на основании того, что страховка приобретена в другом месте. На практике, страховку выгоднее все равно покупать в том же банке, так как банк предоставляет специальные условия и цены для таких страховок, как правило, достаточно выгодные.
С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% - за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора). То есть, при покупке жилья в ипотеку расходы на оформление увеличатся примерно на 2%.
Подробнее о налогах и сборах при покупке жилья читайте в нашей специальной статье.
- комиссию за открытие кредита (1,5% от суммы займа);
- банковскую оценку недвижимости — примерно 300 евро);
- расходы на страхование самой недвижимости (от 150 до 300 евро в год);
- расходы на медицинскую страховку покупателя (оформляется обычно 1 раз при получении кредита);
Страхование недвижимости при ипотечном кредите — это обязательное условие. В Испании действует закон, по которому банк, выдающий ипотеку, не может принудить заемщика в покупке страховки в том же банке, и не может отказать в выдаче кредита на основании того, что страховка приобретена в другом месте. На практике, страховку выгоднее все равно покупать в том же банке, так как банк предоставляет специальные условия и цены для таких страховок, как правило, достаточно выгодные.
С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% - за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора). То есть, при покупке жилья в ипотеку расходы на оформление увеличатся примерно на 2%.
Подробнее о налогах и сборах при покупке жилья читайте в нашей специальной статье.
6. Получение ипотеки и вступление в права
Примерно через 1-3 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотеку, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает покупателю ключи от дома в Испании, а покупатель – оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки недвижимости в кредит это делает представитель банка.
Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень имеющегося оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не только владельца, но и членов его семьи.
Оригинал договора купли-продажи направляется в Реестр собственности, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги.
Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень имеющегося оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не только владельца, но и членов его семьи.
Оригинал договора купли-продажи направляется в Реестр собственности, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги.
Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности — Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство на основании владения собственностью (от €500 000). Подробнее о предварительных этапах покупки читайте по этой ссылке.
7. Что влияет на положительное решение об ипотеке?
- Трудовая стабильность
- Уровень дохода
- Возраст
- Уверенность в клиенте
8. Советы по получению ипотеки
Увеличьте первоначальный взнос
Чем ниже запрашиваемая у банка сумма, тем больше вероятность беспрепятственно получить ипотеку в Испании. Кроме того, чем меньше запрашиваемая сумма, тем ниже будут риски невыплаты ипотеки лично для вас и меньше финансовая нагрузка в будущем. Постарайтесь внести больше, чем стандартные 30% первоначального взноса, если такая возможность есть.
Запросите условия у разных банков
Рекомендуем ознакомиться с условиями разных банков, чтобы выбрать оптимальные для вас. Как правило, агентства недвижимости смогут предоставить вам такую информацию.
Трезво оцените свои финансовые возможности
Перед запросом ипотеки оцените свои финансовые возможности для покупки недвижимости, тщательно распланируйте свой бюджет, чтобы избежать чрезмерной суммы ипотеки, которую будет сложно выплачивать. Учитывайте все расходы на содержание жилья, а также возможные доходы от его сдачи в аренду (если это планируется).
9. Какие испанские банки предоставляют ипотеку?
Ипотеку в Испании можно получить во многих испанских банках: Sabadell, BBVA, Santander, La Caixa, Bankinter, IngDirect, Deutsche Bank, Abanca, Bankia и других. В целом, условия займа и списки документов во всех банках схожи. На практике, ряд банков более лоялен к выдаче кредитов на покупку жилья иностранцам, в том числе россиянам. Некоторые банки более охотно выдают кредиты украинцам, какие-то банки более лояльны к пенсионерам. Список этих банков может быть разным в зависимости от региона Испании, и эту информацию обязательно предоставит риэлтор или агентство недвижимости, через которое проходит сделка.
Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них.
Вариант 1:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: 2,70% с ежегодным увеличением ежемесячных квот на 2% до достижения определенного максимума.
— TAE: 3,63%.
Вариант 2:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: от 2,90%.
— TAE — 3,93%
Чем меньше срок кредита, тем ниже ставка по ипотеке, например, для кредита на 15 лет ставка будет 3.5%
Фиксированная процентная ставка на первые 6 месяцев, затем переход на плавающую процентную ставку.
— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части — пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.)
.—TAE: от 1,957% до 2,664%.
— TIN: 1,25% в течение первого семестра.
Вариант 2:
Фиксированная процентная ставка на первые 10 лет, затем переход на плавающую.
— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части – пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.).
— TAE: от 2,498% до 2,543%.
— TIN — 2% в течение первого года.
Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них.
- Sabadell
Вариант 1:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: 2,70% с ежегодным увеличением ежемесячных квот на 2% до достижения определенного максимума.
— TAE: 3,63%.
Вариант 2:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: от 2,90%.
— TAE — 3,93%
Чем меньше срок кредита, тем ниже ставка по ипотеке, например, для кредита на 15 лет ставка будет 3.5%
- BBVA
Фиксированная процентная ставка на первые 6 месяцев, затем переход на плавающую процентную ставку.
— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части — пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.)
.—TAE: от 1,957% до 2,664%.
— TIN: 1,25% в течение первого семестра.
Вариант 2:
Фиксированная процентная ставка на первые 10 лет, затем переход на плавающую.
— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части – пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.).
— TAE: от 2,498% до 2,543%.
— TIN — 2% в течение первого года.
10. Пример расчёта ипотеки и выплат
Пример 1
Вилла стоимостью €200 000, расположенная в провинции Аликанте, вторичный фонд
Собственные средства — 40% или €80 000 , заемные средства — €120 000. Ставка фиксированная, 3% годовых.
Ежемесячная выплата при разных сроках займа
Вилла стоимостью €200 000, расположенная в провинции Аликанте, вторичный фонд
Собственные средства — 40% или €80 000 , заемные средства — €120 000. Ставка фиксированная, 3% годовых.
Ежемесячная выплата при разных сроках займа
Расходы на оформление ипотеки составят в этом случае примерно €1600, общие расходы на покупку — €21 700 (из них налог на покупку — €20 000), итого €23 800 с учетом всех налогов, сборов и оформления ипотеки.
Пример 2
Квартира стоимостью €150 000 , расположенная в провинции Малага, новостройка
Собственные средства — 50% или €75 000, заемные средства — €75 000. Ставка переменная, 3% годовых.
Ежемесячная выплата при разных сроках займа
Пример 2
Квартира стоимостью €150 000 , расположенная в провинции Малага, новостройка
Собственные средства — 50% или €75 000, заемные средства — €75 000. Ставка переменная, 3% годовых.
Ежемесячная выплата при разных сроках займа
Расходы на оформление ипотеки составят в этом случае примерно €1500, общие расходы на покупку — €19 000 (из них налог на покупку — €17 000), итого €20 500 с учетом всех налогов, сборов и оформления ипотеки.
Пример 3
Квартира стоимостью €100 000, расположенная в провинции Аликанте, вторичный фонд.
Собственные средства — 40% или €40 000, заемные средства — €60 000. Ставка фиксированная, 3% годовых.
Ежемесячная выплата при разных сроках займа
Пример 3
Квартира стоимостью €100 000, расположенная в провинции Аликанте, вторичный фонд.
Собственные средства — 40% или €40 000, заемные средства — €60 000. Ставка фиксированная, 3% годовых.
Ежемесячная выплата при разных сроках займа
Расходы на оформление ипотеки составят в этом случае примерно €1500, общие расходы на покупку — €13 000 (из них налог на покупку — €11 500), итого €14 500 с учетом всех налогов, сборов и оформления ипотеки.
Таким образом, при покупке жилья стоимость в €100 000 и внесении 40% собственных средств, каждый месяц нужно будет платить около €300, и подтвердить ежемесячный доход на сумму около €1000.
Таким образом, при покупке жилья стоимость в €100 000 и внесении 40% собственных средств, каждый месяц нужно будет платить около €300, и подтвердить ежемесячный доход на сумму около €1000.
11. Часто задаваемые вопросы об ипотеке в Испании
- Может ли получить ипотеку нерезидент Испании?
- Какой доход нужно подтвердить?
- Может ли получить ипотеку пенсионер?
- Какова ипотечная ставка в Испании?
- Какие дополнительные расходы на ипотеку?
Можно ли погасить ипотеку досрочно?— Да. Как правило, во всех договорах предусмотрено досрочное погашение кредита (но лучше уточнить условия в банке перед подписанием договора)
- Является ли имущество собственностью владельца до выплаты кредита?
- Можно ли продать/купить жилье, на котором "висит" ипотечный кредит
- Минимальная и максимальная стоимость жилья, которое можно купить в ипотеку
- Можно ли купить жилье в кредит и получить ВНЖ?
12. Выгодно ли покупать жилье в ипотеку?
Сама процедура покупки жилья в Испании в кредит не является сложной. Испанские банки очень лояльны к иностранным покупателям жилья, ведь в ипотеку приобретается не менее половины всех лотов курортной недвижимости. На практике агентства недвижимости Estate Spain/Virtoproperty, каждая вторая покупка жилья от €100 000 гражданами России, Белоруссии и Украины, происходит с привлечением заемных средств банка.
Что касается финансовой выгоды, то в ее пользу приведем такие факты: средняя ставка по кредиту — 3% годовых, средний процент удорожания жилья (в 2016-2021 годах) — это от 5 до 8% в год. Если добавить к этому возможность заработка до 5% в год от сдачи курортного жилья в аренду, получается, что эти деньги покрывают расходы на ипотеку на 100%.
Таким образом, у владельца жилья при таком подходе в собственности находится актив, стоимость которого растет минимум на 5% в год, плюс есть возможность бесплатного отдыха в Испании в течение 2-4 месяцев (а в остальные месяцы жилье сдается в аренду).
Что касается финансовой выгоды, то в ее пользу приведем такие факты: средняя ставка по кредиту — 3% годовых, средний процент удорожания жилья (в 2016-2021 годах) — это от 5 до 8% в год. Если добавить к этому возможность заработка до 5% в год от сдачи курортного жилья в аренду, получается, что эти деньги покрывают расходы на ипотеку на 100%.
Таким образом, у владельца жилья при таком подходе в собственности находится актив, стоимость которого растет минимум на 5% в год, плюс есть возможность бесплатного отдыха в Испании в течение 2-4 месяцев (а в остальные месяцы жилье сдается в аренду).
Спасибо за внимание! Если вы интересуетесь недвижимость в Испании, тогда открывайте наш каталог, выбирайте понравившийся объект и обращайтесь к нашим консультантам! И не забывайте про наши социальные сети.
