Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками — это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты или виллу. Например, владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,4%–1,1% от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.
В этой статье мы подробно разбираем все испанские налоги, касающиеся недвижимости.
В этой статье мы подробно разбираем все испанские налоги, касающиеся недвижимости.
1. Общая информация по налогам
Иностранцы не имеют ограничений на приобретение жилья в Испании. Владение недвижимостью является основанием для получения долгосрочной шенгенской визы. Тем не менее, только покупателям недвижимости (а также членам их семей) на сумму от €500 000 автоматически выдается вид на жительство.
Налог на испанскую недвижимость одинаков для для граждан страны и иностранцев
Ставки по различным налогам, связанным с недвижимостью, устанавливаются на разных уровнях: общегосударственном, региональном, муниципальном. Автономные сообщества и муниципалитеты имеют определенные коридоры (иногда довольно широкие), в рамках которых они вольны утверждать налоговые ставки на свое усмотрение. Поэтому расходы при покупке жилья варьируются от 6% до 11% от цены, а при владении — от 0,7% до 1,6% от кадастровой стоимости ежегодно.
2. Расходы при покупке жилья
Если вы собрались покупать испанскую недвижимость, будьте готовы к тому, что сверху той суммы, о которой вы договорились с продавцом (или увидели в каталоге), придётся заплатить еще около 10% налогов.
- Основной налог при покупке на первичном рынке: Налог на добавленную стоимость (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) — 10% +Гербовый сбор (AJD, IAJD) — 0,5%-1,5%
При покупке нового жилья уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо внести аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.
- Основной налог при покупке на вторичном рынке: Налог на передачу недвижимости (ITP) — 6%-10%
Покупатели жилья на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости. Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне и "гуляет" в диапазоне от 6% до 10%. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах — 6,5%, а в Андалусии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе — в государственном органе, регистрирующем сделки с недвижимостью.
На Балеарских островах установлен один из самых высоких налогов на передачу недвижимости среди регионов Испании
- Запрос статуса объекта (Nota Simple) — €9 + перевод
Nota Simple — это выписка из Реестра собственности (схожая с выпиской из ЕГРН в России). Она содержит информацию о текущем владельце жилья, а также краткую характеристику помещения (площадь, количество комнат и проч.). Кроме того, в Nota Simple указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в Реестре собственности (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).
- Услуги нотариуса — 0,03%-0,45%
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены жилья. К примеру, для недвижимости в популярном диапазоне от €60 000 до €150 000 плата составит 0,1%. Чем дороже/дешевле квартира или дом, тем, соответственно, выше/ниже стоимость юридических услуг.
- Регистрационные расходы — 0,02%-0,175%
Ещё одна оплата вносится в казну государства за регистрацию нового собственника. Данная сумма тоже зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.
3. Расходы при продаже жилья
Застройщики и индивидуальные продавцы жилья в Испании не платят НДС и налог на передачу недвижимости, но и для них предусмотрены определенные расходы. Если вы продаёте недорогой объект напрямую и без посредников, есть шанс обойтись символической суммой. Но в большинстве случаев владельцам недвижимости всё равно приходится терять при продаже несколько процентов от прибыли.
- Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio) — 19%-23% от прироста
При продаже жилья в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Ставки налога на прирост капитала:
— до €6000: 19%
— €6001– €50 000: 21%
— более €50 000: 23%.
Если вы продаёте жильё дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведён ремонт, его стоимость можно «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.
Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.
Ставки налога на прирост капитала:
— до €6000: 19%
— €6001– €50 000: 21%
— более €50 000: 23%.
Если вы продаёте жильё дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведён ремонт, его стоимость можно «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.
Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.
Если вы продаете жильё с наценкой, требуется заплатить налог
- Налог на прирост стоимости земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — до 30% от прироста
То же самое касается земли: налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент. Налог устанавливается не на уровне автономных сообществ (которых в Испании 17), а на уровне муниципалитетов (их свыше 8 тысяч), при этом максимально разрешенная ставка равняется 30% от положительной разницы.
- Услуги риэлтора — 2,5%-5%
Услуги риэлтора оплачивает продавец. В среднем услуги агентства недвижимости обходятся в 2,5%-5%, хотя могут стоить значительно выше. Зачастую это зависит от региона и личных договоренностей.
4. Налоги для владельцев жилья
Платить налоги нужно не только в случае покупки или продажи жилья. Сам факт владения недвижимостью уже налагает на владельцев обязанность ежегодно пополнять испанскую казну на определенную сумму.
- Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI) — 0,4%-1,1%
Ежегодный налог на недвижимость в Испании устанавливается муниципалитетом и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья на момент 1 января текущего года. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость может быть в несколько раз меньше реальной: большинство владельцев недвижимости в Испании платит не более €200-€800 в год.
- Налог на сдачу жилья в аренду — 24%
Если вы сдаёте жильё в аренду, испанские налоговые инспекторы тоже не останутся в стороне. Придётся отдать часть прибыли в королевскую казну: владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24% (испанцы и граждане стран Евросоюза платят 19%) от размера прибыли после вычета расходов на содержание.
Если вы сдаёте жилье в аренду, придётся заплатить налог в размере 24%
- Налог на доходы физических лиц (IRNR) — 24% от 2% кадастровой стоимости
Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов. Размер этого налога сопоставим в реальном выражении с IBI. Для расчета берется 2% от кадастровой стоимости, из которых удерживается 24%. Иными словами, этот налог равен 0,48% от кадастровой стоимости.
Если же кадастровая стоимость была переоценена после 1 января 1994 года, берется 1,1%, из которых удерживаются 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% от кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью €150 000 будет иметь налогооблагаемую базу в €1650, налог с нее составит €396.
Если же кадастровая стоимость была переоценена после 1 января 1994 года, берется 1,1%, из которых удерживаются 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% от кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью €150 000 будет иметь налогооблагаемую базу в €1650, налог с нее составит €396.
- Расходы на содержание недвижимости
Это не налоги, но пару слов сказать стоит, тем более что расходы на содержание можно вычесть из налога на аренду. Платежи рассчитываются индивидуально и обычно включают оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение и газ) и comunidad (услуги управляющей компании), который варьируется в зависимости от следующих факторов: наличие лифта, бассейна, зеленой зоны (деревья и другие растения), охраны и ежегодно может обходиться от €30 до €1300. (Чем дороже комунидад, тем больше выбор различных удобств на территории дома).
Подробнее о расходах на содержание жилья вы можете прочитать в специальной статье.
Подробнее о расходах на содержание жилья вы можете прочитать в специальной статье.
5. Расходы при покупке жилья в ипотеку
Если для покупки жилья вам требуется кредит, это тоже влечёт за собой некоторые расходы и сборы.
- Гербовый сбор (AJD, IAJD) — 0,1%-2%
Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.
- Оценка стоимости — €200-€500 для среднего объекта
Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена жилья (в этом случае банк не сможет выгодно его реализовать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит квартира или дом, тем дороже его оценка.
- Регистрационные и нотариальные расходы
Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую взаимосвязь с суммой кредита.
- Страхование
Страхование жилья является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающим посредником между своим клиентом и партнёром-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. п. возможна по желанию покупателя. Подробнее о типах и стоимости испанской страховки жилья вы можете прочитать здесь.
6. Заключение и полезные ссылки
Благодаря невысоким налогам на недвижимость Испании становится еще более привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Солнце, море, приемлемые цены и умеренные расходы остаются важнейшими факторами при выборе Испании как оптимальной зарубежной страны для приобретения квартиры или дома. Специалисты компании Estate Spain/Virtoproperty готовы проконсультировать по вопросам, связанным с уплатой налогов и расходами на содержание жилья в Испании, а также подобрать оптимальный вариант недвижимости.
Каталог недвижимости в Испании
Также рекомендуем к прочтению:
Цены на испанскую недвижимость: обзор трендов 2019 и прогноз на 2020
Чего боится покупатель жилья в Испании? Подводные камни
Как открыть счет в испанском банке? Инструкция
Техническая проверка дома перед покупкой жилья
Каталог недвижимости в Испании
Также рекомендуем к прочтению:
Цены на испанскую недвижимость: обзор трендов 2019 и прогноз на 2020
Чего боится покупатель жилья в Испании? Подводные камни
Как открыть счет в испанском банке? Инструкция
Техническая проверка дома перед покупкой жилья
Благодарим за внимание! Заходите на наш сайт, выбирайте подходящую недвижимость, читайте статьи и подписывайтесь на социальные сети!
