Рынок испанской недвижимости вступает в 2022 году со сдержанным оптимизмом. Значительное оживление экономики, улучшение ситуации с мобильностью и переносом части операций в онлайн-пространство, дают надежду на то, что новый год будет продуктивным и для продавцов, и для покупателей.
Для понимания того, что будет происходить с ценами на испанские дома и квартиры в 2022 году, какие регионы будут востребованы в первую очередь у испанцев, а куда устремятся иностранцы и какие тенденции будут влиять на рынок в целом, стоит для начала посмотреть на год прошедший и оценить его итоги.
Для понимания того, что будет происходить с ценами на испанские дома и квартиры в 2022 году, какие регионы будут востребованы в первую очередь у испанцев, а куда устремятся иностранцы и какие тенденции будут влиять на рынок в целом, стоит для начала посмотреть на год прошедший и оценить его итоги.
Информация по разделам
- Что происходило на рынке недвижимости в Испании в 2021 году
- Что будет с ценами на жилую недвижимость в Испании в 2022 году
- Как будет меняться спрос на недвижимость в 2022 году
- Есть ли угроза пузыря на рынке испанской недвижимости
- Что будет с ценами на новостройки
- Какие регионы будут наиболее востребованы в 2022 году
- Заключение
1. Что происходило на рынке недвижимости в Испании в 2021 году
Прошедший 2021 году был беспрецедентным за несколько десятков лет не только в Испании. Согласно данным Global Residential Cities Index от консалтинговой компании Knight Frank, в третьем квартале 2021 года медианная цена на жилье в мире выросла на 10,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и это самый большой рост начиная с 2005 года.
По данным Национального института статистики (INE), цена на недвижимость в Испании выросла в третьем квартале этого года на 4,2% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а средняя стоимость квадратного метра уже составляет 1661 евро, что является самым высоким показателем с конца 2011 года.
Данные порталов недвижимости показывают еще более высокие цифры средней стоимости квадратного метра.
По данным Национального института статистики (INE), цена на недвижимость в Испании выросла в третьем квартале этого года на 4,2% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а средняя стоимость квадратного метра уже составляет 1661 евро, что является самым высоким показателем с конца 2011 года.
Данные порталов недвижимости показывают еще более высокие цифры средней стоимости квадратного метра.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Испании по регионам
Так же год стал рекордным и по числу сделок с недвижимостью за последние несколько лет. Такое оживление было связано и с ослаблением карантинных мер, и с отложенным спросом, который невозможно было реализовать в полной мере, пока мы все сидели на карантине.
В контексте постепенного восстановления испанской экономики в течение 2021 года рынок недвижимости продемонстрировал очень положительную тенденцию, особенно со стороны спроса. По данным Института Статистики Испании на октябрь 2021 года уже было осуществлено 468 000 операций купли-продажи, что на 36% больше по сравнению с 2020 годом и на 8,3% по сравнению с 2019 годом. С учетом того, что тенденция в последнем квартале продолжилась, год закроется с показателями в районе 545 000 сделок и это будет максимум с 2008 года.
В контексте постепенного восстановления испанской экономики в течение 2021 года рынок недвижимости продемонстрировал очень положительную тенденцию, особенно со стороны спроса. По данным Института Статистики Испании на октябрь 2021 года уже было осуществлено 468 000 операций купли-продажи, что на 36% больше по сравнению с 2020 годом и на 8,3% по сравнению с 2019 годом. С учетом того, что тенденция в последнем квартале продолжилась, год закроется с показателями в районе 545 000 сделок и это будет максимум с 2008 года.
Число сделок с недвижимостью в Испании в 2021 году
Одним из важных итогов 2021 года стал переход некоторых категорий из рынка покупателей в рынок продавцов. Спрос заметно превышал предложение, даже несмотря на рост цен. Особенно это стало заметно в категории нового строительства.
Если ранее застройщики бились за клиента, то сейчас самые топовые из них не успевают оформлять сделки, а бронирование квартир практически совпадает с уплатой первого взноса. И тут действует правило — самые выгодные предложения достаются тому, кто пришёл и оплатил первым.
Если ранее застройщики бились за клиента, то сейчас самые топовые из них не успевают оформлять сделки, а бронирование квартир практически совпадает с уплатой первого взноса. И тут действует правило — самые выгодные предложения достаются тому, кто пришёл и оплатил первым.
Как менялся спрос и предложение на рынке недвижимости Испании
На рынок вернулись иностранные покупатели, что подогрело цены на традиционных для них "курортных" направлениях. Для примера, на Ибице цены пробили максимум, установленный в предкризисный 2008 год.
2. Что будет с ценами на жилую недвижимость в Испании в 2022 году
В настоящий момент большинство экспертов, как специалистов рынка недвижимости, так и в банковском секторе, уверены, что рынок продолжит уверенный путь восстановления в 2022 году с умеренным ростом.
Такому взгляду на испанскую недвижимость способствует и текущая ситуация на рынках в целом, и внутренние, испанские драйверы, позволяющие надеяться на рост активности.
Такому взгляду на испанскую недвижимость способствует и текущая ситуация на рынках в целом, и внутренние, испанские драйверы, позволяющие надеяться на рост активности.
В следующем году мы прогнозируем, что эффект шампанского (резкое восстановление отложенного спроса), все эти временные факторы, такие как отложенный спрос, будут постепенно ослабевать. Эксперты банка в CaixaBank Research прогнозируют, что количество продаж останется высоким — более 500 000 единиц, а цены вырастут примерно на 4%.
Judit Montoriol-Garriga
Главный экономист и координатор отчетов CaixaBank Research
Главный экономист и координатор отчетов CaixaBank Research
Основные показатели активности рынка недвижимости Испании в 2022 году по прогнозам CaixaBank Research
В среднем эксперты предсказывают плавное увеличение цен в пределах 4-5 процентов за год. Но есть среди них и те, кто оценивают потенциал рынка гораздо глубже и предсказывают рост цен до 10%, особенно в секторе новой недвижимости.
Если пандемия будет отступать, продажи увеличатся на 15%, а стоимость — на 10%. Если COVID-19 в конце концов превратится в грипп, у нас будет хороший 2022 год в секторе недвижимости, потому что финансовые и макроэкономические условия будут оптимальными. В новом строительстве ожидается большой рост в 2022 году и это будет идеальный сценарий.
Gonzalo Bernardos
Профессор экономики Университета Барселоны
Профессор экономики Университета Барселоны
Обзор цен на жилую недвижимость в Испании по провинциям
3. Как будет меняться спрос на недвижимость в 2022 году
Прогноз числа сделок с недвижимостью на 2022 год
В 2021 году было зарегистрировано порядка 545 тысяч сделок с недвижимостью. На 2022 год эксперты прогнозируют незначительное снижение активности из-за уменьшения предложений на рынке новостроек и выравнивания отложенного спроса. По мнению отдела исследований CaixaBank, в следующем году перестанут действовать временные факторы, стимулировавшие спрос на жилье и это снизит текущие продажи примерно на 8%, общее их число в 2022 году будет около полумиллиона.
Если же рассматривать оптимистичный прогноз, при благоприятной ситуации с COVID-19 рынок может подрасти за счет сделок, совершаемых иностранцами и общее число сделок либо сравняется с предыдущим годом и зафиксируется в районе 540-550 тысяч, либо может незначительно их превзойти.
Если же рассматривать оптимистичный прогноз, при благоприятной ситуации с COVID-19 рынок может подрасти за счет сделок, совершаемых иностранцами и общее число сделок либо сравняется с предыдущим годом и зафиксируется в районе 540-550 тысяч, либо может незначительно их превзойти.
Возвращается и спрос на испанскую недвижимость у иностранцев. По данным Коллегии регистраторов, иностранцы купили около 16 600 домов в Испании в 3 квартале 2021 года, что на 8% больше, чем в 3 квартале 2019 года, и очень близко к квартальному максимуму в 17 300 домов, достигнутому во 2 квартале 2018 года.
Поведение иностранных покупателей на рынке недвижимости Испании
4. Есть ли угроза пузыря на рынке испанской недвижимости
Резкий рост активности на рынке недвижимости в 2021 году вызвал разговоры о возможности образования так называемого пузыря. Ситуацией озаботились не только эксперты и участники рынка, но и Банк Испании.
Да, цены на недвижимость значительно выросли, но в отличие от ситуаций с рецессиями прошлых периодов, этот резкий рост был обусловлен отложенным спросом и сбалансированными макроэкономическими факторами.
Продажи жилья достигли пика со времени последнего бума 2008 года, но в отличие от прошлого кризиса, сейчас не так много предложения, как было тогда, и несоответствие между низким предложением и высоким спросом может привести к восходящей спирали.
Банк Испании при анализе риска образования "пузыря" заявил, что не смотря то, что цена жилья уже выше, чем оно стоило в 2019 году, до пандемии, и превышает (хотя и незначительно) в некоторых регионах допандемийные показатели, все же на рынке сохраняется баланс уровней и нет явных доказательств перегрева.
Да, цены на недвижимость значительно выросли, но в отличие от ситуаций с рецессиями прошлых периодов, этот резкий рост был обусловлен отложенным спросом и сбалансированными макроэкономическими факторами.
Продажи жилья достигли пика со времени последнего бума 2008 года, но в отличие от прошлого кризиса, сейчас не так много предложения, как было тогда, и несоответствие между низким предложением и высоким спросом может привести к восходящей спирали.
Банк Испании при анализе риска образования "пузыря" заявил, что не смотря то, что цена жилья уже выше, чем оно стоило в 2019 году, до пандемии, и превышает (хотя и незначительно) в некоторых регионах допандемийные показатели, все же на рынке сохраняется баланс уровней и нет явных доказательств перегрева.
5. Что будет с ценами на новостройки
Как менялись цены на новые дома в Испании за последние 5 лет
Одной из новых реалий рынка жилья в Испании является разрыв в цене между новым и бывшим в употреблении жильем. До сентября 2021 года разница в цене между новостройкой и вторичной недвижимостью увеличивалась более-менее постепенно, а в сентябре рванула вверх, достигнув расхождения в 34%. Это рекордные цифры за последние 6 лет, никогда еще покупка новостройки не обходилась настолько дороже, чем объект на вторичном рынке.
Строя прогнозы на 2022 год, эксперты проявляют осторожность — из-за увеличения стоимости строительства и нехватки материалов, а также вероятного влияния последствий COVID-19 на занятость в строительном секторе, цены и спрос могут повести себя в новом году не так, как планировалось.
Общая тенденция резкого увеличения интереса покупателей именно к новым домам имела под собой сразу несколько факторов, спровоцировавших бум новостроек в 2021 году.
Предпосылки этого спроса были заложены еще несколько лет назад и связаны с законодательным стимулированием перехода на более энергоэффективные дома. С июня 2013 года Сертификат энергетической эффективности (Certificacion energetica de edificios, CEE) стал обязательным для большинства видов жилья в Испании.
Особую актуальным энергоэффективность жилья приобрела в свете колоссального роста тарифов на электроэнергию. Если в январе 2021года средняя стоимость 1 Мегаватт-часа составляла 42,51, евро, то к концу декабря 2021 года эта цифра выросла почти в 10 раз, достигнув отметки в 380 евро за мегаватт-час.
Если 95% новых домов, введенных в эксплуатацию после 2016 года, уже имеют рейтинг энергопотребления не ниже «C», а более новые дома приближаются к «A», вторичная недвижимость построенная до этого времени практически вся (81% объектов) имеет рейтинг «E», «F» или «G». Жить в таких домах и платить астрономические счета покупатели не хотят.
Сыграла свою роль и пандемия, которая заставила изменить привычки и требования к покупаемой недвижимости. Покупатели захотели иметь больше личного пространства, отдавая предпочтение современным планировкам с большими террасами, обустроенным общественным пространствам.
Вынужденная удалёнка, для некоторых ставшая постоянной формой работы, повысила требования к наличию в доме условий для работы: отдельная комната под домашний офис становится одним из требований при выборе жилья.
Кроме того, индекс доверия к новой недвижимости вырос до 53,1 пункта из 100 в течение четвертого квартала, превысив точку безубыточности. При уверенном росте цен от момента запуска проекта до момента сдачи на 30%, новостройки Испании становятся рыночным инвестиционным инструментом, особенно при возможности получить отсрочку платежа напрямую от застройщика.
Но кроме положительных моментов, сильно на рынок новостроек повлияла общемировая экономическая ситуация. По данным Евростата, застройщикам и покупателям в 2022 году придется столкнуться с увеличением стоимости строительства почти на 12% в год. По данным Национальной конфедерации строительства, в той или иной форме с нехваткой ресурсов (как строительных материалов, так и рабочей силы), в 2021 году сталкивались 75% проектов.
К этому добавляется еще и не самая приятная ситуация с разрешениями на новое строительство в Испании. В течение года было оформлено 100 000 новых строительных виз, что соответствует показателям 2018 и 2019 годов и явно ниже прогнозируемого спроса. Хотя аналитики предполагают, что в 2022 году эта цифра несколько увеличится: от 110 000 введенных новых домов по оценкам CaixaBank Research, и до 130 000 объектов по оценкам компании Brains Real Estate. Если эти оптимистичные прогнозы не оправдаются, в 2022 году нас ждет дефицит новостроек со всеми вытекающими из него последствиями.
Строя прогнозы на 2022 год, эксперты проявляют осторожность — из-за увеличения стоимости строительства и нехватки материалов, а также вероятного влияния последствий COVID-19 на занятость в строительном секторе, цены и спрос могут повести себя в новом году не так, как планировалось.
Общая тенденция резкого увеличения интереса покупателей именно к новым домам имела под собой сразу несколько факторов, спровоцировавших бум новостроек в 2021 году.
Предпосылки этого спроса были заложены еще несколько лет назад и связаны с законодательным стимулированием перехода на более энергоэффективные дома. С июня 2013 года Сертификат энергетической эффективности (Certificacion energetica de edificios, CEE) стал обязательным для большинства видов жилья в Испании.
Особую актуальным энергоэффективность жилья приобрела в свете колоссального роста тарифов на электроэнергию. Если в январе 2021года средняя стоимость 1 Мегаватт-часа составляла 42,51, евро, то к концу декабря 2021 года эта цифра выросла почти в 10 раз, достигнув отметки в 380 евро за мегаватт-час.
Если 95% новых домов, введенных в эксплуатацию после 2016 года, уже имеют рейтинг энергопотребления не ниже «C», а более новые дома приближаются к «A», вторичная недвижимость построенная до этого времени практически вся (81% объектов) имеет рейтинг «E», «F» или «G». Жить в таких домах и платить астрономические счета покупатели не хотят.
Сыграла свою роль и пандемия, которая заставила изменить привычки и требования к покупаемой недвижимости. Покупатели захотели иметь больше личного пространства, отдавая предпочтение современным планировкам с большими террасами, обустроенным общественным пространствам.
Вынужденная удалёнка, для некоторых ставшая постоянной формой работы, повысила требования к наличию в доме условий для работы: отдельная комната под домашний офис становится одним из требований при выборе жилья.
Кроме того, индекс доверия к новой недвижимости вырос до 53,1 пункта из 100 в течение четвертого квартала, превысив точку безубыточности. При уверенном росте цен от момента запуска проекта до момента сдачи на 30%, новостройки Испании становятся рыночным инвестиционным инструментом, особенно при возможности получить отсрочку платежа напрямую от застройщика.
Но кроме положительных моментов, сильно на рынок новостроек повлияла общемировая экономическая ситуация. По данным Евростата, застройщикам и покупателям в 2022 году придется столкнуться с увеличением стоимости строительства почти на 12% в год. По данным Национальной конфедерации строительства, в той или иной форме с нехваткой ресурсов (как строительных материалов, так и рабочей силы), в 2021 году сталкивались 75% проектов.
К этому добавляется еще и не самая приятная ситуация с разрешениями на новое строительство в Испании. В течение года было оформлено 100 000 новых строительных виз, что соответствует показателям 2018 и 2019 годов и явно ниже прогнозируемого спроса. Хотя аналитики предполагают, что в 2022 году эта цифра несколько увеличится: от 110 000 введенных новых домов по оценкам CaixaBank Research, и до 130 000 объектов по оценкам компании Brains Real Estate. Если эти оптимистичные прогнозы не оправдаются, в 2022 году нас ждет дефицит новостроек со всеми вытекающими из него последствиями.
Новое жилье по-прежнему будет дорогим и дефицитным, и на него будет приходиться лишь 15% сделок
José Vázquez Seijo,
президент компании Euroval
президент компании Euroval
Такой повышенный спрос, увеличение себестоимости строительства и сокращение числа разрешений на строительство новых объектов уже вызвали естественное повышение цен.
В новых домах средняя стоимость достигла 2551 евро/м2 в конце 2021 года. Во всех автономных регионах регистрируется ежегодный прирост, который колеблется от + 1,9% в Эстремадуре до + 4,1% на Балеарских островах.
И эта тенденция не только сохраниться в 2022 году, но и усилится. Мы уже упоминали о том, что рынок новостроек превратился в рынок продавцов, диктующих свои условия. В первую очередь для покупателя это означает, что не будет много времени на принятие решения о покупке выгодный вариант быстро уведут другие желающие.
При этом первоначальный этап заключения соглашения с внесением залога не требует от покупателя ни перевода значительных средств, ни длительного оформления документов. Главное тут — именно готовность быстро принять решение.
Смотреть все новостройки в Испании
Скачать каталог с топовыми новостройками
В новых домах средняя стоимость достигла 2551 евро/м2 в конце 2021 года. Во всех автономных регионах регистрируется ежегодный прирост, который колеблется от + 1,9% в Эстремадуре до + 4,1% на Балеарских островах.
И эта тенденция не только сохраниться в 2022 году, но и усилится. Мы уже упоминали о том, что рынок новостроек превратился в рынок продавцов, диктующих свои условия. В первую очередь для покупателя это означает, что не будет много времени на принятие решения о покупке выгодный вариант быстро уведут другие желающие.
При этом первоначальный этап заключения соглашения с внесением залога не требует от покупателя ни перевода значительных средств, ни длительного оформления документов. Главное тут — именно готовность быстро принять решение.
Смотреть все новостройки в Испании
Скачать каталог с топовыми новостройками
6. Какие регионы будут наиболее востребованы в 2022 году
Если в первый карантинный год наблюдался некоторый отток покупателей из больших городов в направлении побережья и сельских районов, в 2021 году резко выросли продажи именно в регионах самой высокой деловой активностью: Мадрид, Малага, Валенсия и значительной мере Барселона. А с ростом числа людей, работающих на удалёнке или в гибридной форме, набирает обороты интерес к таким городам как Севилья, Аликанте и Мурсия.
Эксперты по недвижимости определяет 6 рынков, на которых в 2022 году будет зафиксирован рост интереса покупателей. К ним отнесены столицы Мадрид и Барселона, Балеарские острова, а так же Валенсия, Аликанте и Малага.
Эксперты по недвижимости определяет 6 рынков, на которых в 2022 году будет зафиксирован рост интереса покупателей. К ним отнесены столицы Мадрид и Барселона, Балеарские острова, а так же Валенсия, Аликанте и Малага.
Самые популярные регионы Испании у покупателей-иностранцев
В отличие от испанцев, интерес иностранцев был в основном сконцентрирован в традиционных туристических направлениях и курортной недвижимости.
Наибольший вес покупок жилья иностранцами в процентном соотношении от всех сделок был зарегистрирован на Балеарских островах (34,3%), Канарских островах (23,6%), Валенсийском сообществе (19,7%), регионе Мурсия (17,4%), Андалусии (11,3%) и Каталонии (11%).
Именно эти регионы и будут продолжать наращивать иностранное присутствие в 2022 году. Тем более что интерес к островам не восстановился в полной мере и число сделок с недвижимостью среди иностранцев там не достигло пика.
Наибольший вес покупок жилья иностранцами в процентном соотношении от всех сделок был зарегистрирован на Балеарских островах (34,3%), Канарских островах (23,6%), Валенсийском сообществе (19,7%), регионе Мурсия (17,4%), Андалусии (11,3%) и Каталонии (11%).
Именно эти регионы и будут продолжать наращивать иностранное присутствие в 2022 году. Тем более что интерес к островам не восстановился в полной мере и число сделок с недвижимостью среди иностранцев там не достигло пика.
7. Заключение
Эксперты Estate Spain надеются на продуктивный год, ведь уже сейчас можно вполне уверенно сказать, что по мере восстановления международной географической мобильности и возвращении уверенности в контроле над ситуацией в области здравоохранения, иностранный спрос в Испании будет продолжать расти, помогая поддерживать высокий уровень активности в сфере недвижимости.
Изменение поведения покупателей испанской недвижимости за период пандемии
За 2021 год мы увидели довольно быстрое изменение поведения покупателей испанской недвижимости среди иностранцев. Если до 2019 года онлайн-формат сделок с недвижимостью был скорее экзотикой, в 2021 году большинство сделок в нашем агентстве прошли онлайн. Такое быстрое изменение поведенческих факторов в такой консервативной отрасли как недвижимость, безусловно было связано с пандемией. Но у этого есть и неоспоримый плюс скорость оформления сделки повысилась, а покупатели получили возможность относительно свободного перемещения при оформлении ВНЖ.
Восстановление спроса на испанскую недвижимость среди иностранцев связано еще и с её высокой инвестиционной привлекательностью. Ликвидность апартаментов и квартира на побережье и в развитых коммерческих центрах продолжает расти, в Испании появляются новые форматы недвижимости, отвечающие потребностям рынка: коливинги, дома для проживания пенсионеров. И это наряду с уже ставшими привычными формами инвестирования в виде апарт-отелей.
Восстановление спроса на испанскую недвижимость среди иностранцев связано еще и с её высокой инвестиционной привлекательностью. Ликвидность апартаментов и квартира на побережье и в развитых коммерческих центрах продолжает расти, в Испании появляются новые форматы недвижимости, отвечающие потребностям рынка: коливинги, дома для проживания пенсионеров. И это наряду с уже ставшими привычными формами инвестирования в виде апарт-отелей.
В целом, в 2022 по-прежнему будет сохраняться высокий инвестиционный аппетит и большая ликвидность, и Испания по-прежнему будет одной из основных целевых стран для инвесторов
Oriol Barrachina,
CEO компании Cushman & Wakefield
CEO компании Cushman & Wakefield
Конечно, во многом спрос у покупателей из России, Украины, Казахстана, Белоруссии будет зависеть от экономической и политической ситуации в этих странах, но существующая сейчас возможность проводить сделки удаленно и оформлять на основании владения недвижимостью ВНЖ в Испании позволяют им приобрести дом или квартиру в довольно сжатые сроки.
Спасибо за внимание! Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, исследуйте каталог и обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы не пропустить следующий дайджест и оставаться в курсе новостей!
