К середине апреля жертвами коронавируса в Испании стали более 18 тысяч человек, а число заболевших исчисляется сотнями тысяч. Экономика страны, в том числе местный рынок жилья, тоже несёт потери. Испанская недвижимость в данной ситуации особенно уязвима, потому что её судьба во многом зависит от иностранных инвестиций, но сейчас границы закрыты, и у потенциальных покупателей нет возможности летать в Испанию на просмотры объектов.
В этой статье мы анализируем сложившуюся ситуацию, приводим мнения экспертов и делимся прогнозами на будущее испанской недвижимости.
В этой статье мы анализируем сложившуюся ситуацию, приводим мнения экспертов и делимся прогнозами на будущее испанской недвижимости.
1. Что происходит сейчас?
Испания одной из первых в мире ушла на глобальный карантин: в стране приостановлена работа большинства учреждений (в том числе государственных), а гражданам настоятельно рекомендуется не покидать дом. В случае, если вы не сможете доказать уважительную причину пребывания на улице, в Испании вам грозит денежный штраф от €600. Таким образом, сделки по недвижимости не могут быть заключены — офисы не работают, местные юридические фирмы и банки не имеют возможности согласовать и оформить сделку.
В испанском правительстве было решено поддержать рынок недвижимости в период кризиса. Во-первых, на время эпидемии можно временно "заморозить" ипотеку. Правда, воспользоваться данной опцией могут только испанцы, потерявшие работу, или сумевшие доказать существенное падения дохода другим путём. Крупнейшие испанские застройщики (Aedas Homes, Metrovacesa, Via Celere и проч.) поддержали подробные меры и заявили о том, что готовы идти навстречу клиентам и отложить следующий платёж на неопределенный срок. Также денежную компенсацию могут получить некоторые индивидуальные предприниматели (autonomo), потерявшие в марте более 75% дохода (по сравнению со средним значением за предыдущие шесть месяцев). Потеря прибыли тоже должна быть подтверждена документально.
Несмотря на карантин, в Испании продолжается строительство домов
При этом, несмотря не всё, в Испании с 13 апреля продолжается строительство домов. Работы ведутся строго по согласованию с полицией, а рабочий день сокращен до 15:00. Кроме того, в середине апреля 2020 года специалисты компании Estate Spain/Virtoproprety отмечают еще несколько трендов:
- Переход на режим удаленной работы
Сложившаяся ситуация повлияла на работу банков, иногда — в лучшую сторону. Так, если ранее открыть для счет покупки недвижимости нерезиденту страны нужно было только при условии личного присутствия, то сейчас это можно сделать удаленно. Банки идут навстречу зарубежным покупателям, учреждения готовы принимать документы на проверку и открывать счета дистанционно.
Испанские застройщики всё чаще предлагают клиентам онлайн-просмотры недвижимости и отправиться на цифровые 3D-экскурсии. Это единственно доступная активность и возможность коммуникации с клиентом на текущий день. В качестве бонуса, застройщики стали предлагать забронировать понравившийся вариант за небольшую сумму (от €500). Можно отказаться без штрафных санкций в течение месяца. Именно такую схему предлагает один из застройщиков в новом районе Аликанте — Плайя Сан Хуан Пау5 (посмотреть предложение).
Строительные компании пока не планируют демпинговать. Причин здесь несколько:
— Достаточно ограниченное предложение самих новостроек, связанное с дефицитом земли в прибрежной зоне
— Финансовая стабильность застройщиков — нет необходимости "сбора денег" с клиентов для ведения строительных работ
— Высокая скорость возведения комплексов — в среднем, от 12 до 16 месяцев. Сейчас в работе находятся объекты, что будут закончены в конце 2020 — середине 2021 года. Так как все рассчитывают на восстановление рынка в этом периоде, то нет необходимости паниковать.
Конечно, ситуация может измениться, когда Европа окончательно выйдет из карантина и будут четко понятны все экономические последствия. Мы внимательно следим за развитием ситуации и предоставляем клиентам ежедневные обновления. Рекомендуем подписаться на обновления цен в нашем каталоге недвижимости.
Испанские застройщики всё чаще предлагают клиентам онлайн-просмотры недвижимости и отправиться на цифровые 3D-экскурсии. Это единственно доступная активность и возможность коммуникации с клиентом на текущий день. В качестве бонуса, застройщики стали предлагать забронировать понравившийся вариант за небольшую сумму (от €500). Можно отказаться без штрафных санкций в течение месяца. Именно такую схему предлагает один из застройщиков в новом районе Аликанте — Плайя Сан Хуан Пау5 (посмотреть предложение).
- Строительные компании не спешат со скидками
Строительные компании пока не планируют демпинговать. Причин здесь несколько:
— Достаточно ограниченное предложение самих новостроек, связанное с дефицитом земли в прибрежной зоне
— Финансовая стабильность застройщиков — нет необходимости "сбора денег" с клиентов для ведения строительных работ
— Высокая скорость возведения комплексов — в среднем, от 12 до 16 месяцев. Сейчас в работе находятся объекты, что будут закончены в конце 2020 — середине 2021 года. Так как все рассчитывают на восстановление рынка в этом периоде, то нет необходимости паниковать.
Конечно, ситуация может измениться, когда Европа окончательно выйдет из карантина и будут четко понятны все экономические последствия. Мы внимательно следим за развитием ситуации и предоставляем клиентам ежедневные обновления. Рекомендуем подписаться на обновления цен в нашем каталоге недвижимости.
- Вторичный рынок — объявления с пометкой "срочно"
URGE — сокращ. от urgente — "срочно"
Вторичный рынок более чувствителен к изменениям. И здесь не идет речь о панике, потому что продавать недвижимость в условиях ценового демпинга — не самая лучшая идея. Речь идёт о "вынужденных" продажах, когда владельцам становится не по карману содержание второй или третьей квартиры или "дачи у моря". Особенно остро встанет вопрос о продаже у тех, для кого пассивных доход от сдачи жилья в аренду является источником финансирования ипотеки и содержания жилья.
В любом случае, драматичных изменений или резкого падения цен пока не наблюдается.
В любом случае, драматичных изменений или резкого падения цен пока не наблюдается.
2. Как коронавирус уже повлиял на рынок?
Никто не знает, когда закончится эпидемия, но уже ясно, что даже за небольшой промежуток времени COVID-19 успел ощутимо повлиять на мировую экономику и сектор недвижимости в том числе. В частности, большинство банков Испании приостановили выдачу ипотечных кредитов и перенесли рассмотрение заявок на осень 2020 года.
Аналитики из консалтинговой фирмы CBRE отмечают, что перенос операций купли-продажи на неопределенный срок ударил по владельцам недвижимости в Испании, которые собирались продать её в 2020 году. Особенно это касается граждан Великобритании, которые рассчитывали попрощаться со своим испанским жильём в свете Брексита, окончательная дата которого намечена на 31 декабря 2020 года. Не исключено,что коронавирус вмешается и в политику: по словам директора Sell4LessSpain Симона Пеллинга, из-за пандемии переходный период по выходу из Брексита могут продлить. При этом эксперты предрекают, что в долгосрочной перспективе спрос со стороны жителей Туманного Альбиона на испанскую недвижимость не пострадает, особенно в таких популярных у британцев регионах, как Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и других. Ожидается, что после завершения карантина в Испании какое-то время будет больше желающих продать жильё, чем купить, что означает потенциальное снижение цен.
Аналитики из консалтинговой фирмы CBRE отмечают, что перенос операций купли-продажи на неопределенный срок ударил по владельцам недвижимости в Испании, которые собирались продать её в 2020 году. Особенно это касается граждан Великобритании, которые рассчитывали попрощаться со своим испанским жильём в свете Брексита, окончательная дата которого намечена на 31 декабря 2020 года. Не исключено,что коронавирус вмешается и в политику: по словам директора Sell4LessSpain Симона Пеллинга, из-за пандемии переходный период по выходу из Брексита могут продлить. При этом эксперты предрекают, что в долгосрочной перспективе спрос со стороны жителей Туманного Альбиона на испанскую недвижимость не пострадает, особенно в таких популярных у британцев регионах, как Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и других. Ожидается, что после завершения карантина в Испании какое-то время будет больше желающих продать жильё, чем купить, что означает потенциальное снижение цен.
Также, в связи с переходом на "удалёнку" изменилась и сама форма работы и коммуникаций. Дамон Риера, президент FIABCI (Международной федерации профессионалов рынка недвижимости) в Испании и Европе, рассказывает: "Мы, специалисты по недвижимости, пытаемся обратить существующие ограничения себе в преимущество. Это хороший момент, чтобы обучаться новому, использовать другие инструменты для ведения дел и обратиться к технологическим инновациям". Эксперт полагает, что после окончания карантина во всём мире будет больше деловых встреч за пределами офиса, а коммуникации перейдут в область видеозвонков и онлайн-конференций, что позволит "эффективнее использовать рабочее время и больше внимания уделять семье". Аналогичное влияние эпидемии подчеркивают и в CBRE: "В корпоративной среде поощрение удаленной работы становится нормой ".
В разгар кризиса изменились деловые отношения банков и их клиентов. Большинство европейских банков пошли навстречу заемщикам и согласились отсрочить платежи. Европейский центральный банк (ЕЦБ) заявил о намерении удержать процентные ставки по кредитам на низком уровне. Кроме того, многие правительства активизировали дальнейшее смягчение налогово-бюджетной политики. Сочетание этих двух факторов должно как поддержать экономику, так и помочь гражданам пережить пандемию.
В разгар кризиса изменились деловые отношения банков и их клиентов. Большинство европейских банков пошли навстречу заемщикам и согласились отсрочить платежи. Европейский центральный банк (ЕЦБ) заявил о намерении удержать процентные ставки по кредитам на низком уровне. Кроме того, многие правительства активизировали дальнейшее смягчение налогово-бюджетной политики. Сочетание этих двух факторов должно как поддержать экономику, так и помочь гражданам пережить пандемию.
3. Что будет дальше: прогнозы и мнения экспертов
"Прогнозы экономического роста пересматриваются в сторону понижения, и риск глобальной рецессии очень высок. COVID-19 больше всего затронет сферы гостиничного бизнеса, туризма (в 2019 году туризм составил 14,3% ВВП Испании) и ритейла. Однако, индустриальный и логистический бизнес будут демонстрировать большую устойчивость к этому кризису", — так говорится в докладе американской компании Cushman&Wakefield, специализирующейся на коммерческой недвижимости. Одновременно с этим аналитики замечают, что нынешний кризис помог правительствам и центральным банкам разных стран "понять, как действовать в условиях неопределенности". Таким образом, эпидемия коронавируса может рассматриваться, как вызов для человечества и "тренировка" на случай будущих глобальных испытаний.
Карлос Руис, директор Института экономических исследований (IEE), не имеет сомнений в том, что уменьшение цен на жильё произойдет из-за корреляции с потерями ВВП: "Всё указывает на то, что снижение цен будет соответствовать экономическим показателям и составит от 5% до 10%".
Карлос Руис, директор Института экономических исследований (IEE), не имеет сомнений в том, что уменьшение цен на жильё произойдет из-за корреляции с потерями ВВП: "Всё указывает на то, что снижение цен будет соответствовать экономическим показателям и составит от 5% до 10%".
Хуан-Гало Макиа, генеральный директор Engel&Völkers в Испании, Португалии и Андорре, рассматривает три возможных посткризисных сценария для коронавируса в Испании. В лучшем случае, если верить специалисту, число сделок с недвижимостью в Испании упадёт на 9%. Пессимистичный сценарий предполагает падение продаже более, чем на 20%, и существенное снижение цен. "В любом из сценариев следует отметить, что поведение будет очень отличаться между первым и вторым полугодиями 2020 года, где последние два квартала будут намного лучше, чем первый и второй. Кроме того, мы прогнозируем, что восстановление продолжится в 2021 году, так как по прогнозам экономика вырастет более, чем на 3,5%, а рынок жилья вновь войдет в фазу расширения".
Несмотря на тяжелые последствия пандемии, большинство специалистов из сферы испанской недвижимости не теряют оптимизма. Рамон Риера не видит повода для паники и сравнивает кризис, вызванный коронавирусом, с глобальным экономическим кризисом 2008 года: "Кризис COVID-19 является вынужденной остановкой, которая вредит нашему сектору, но я убежден, что коронавирус пройдет, и восстановление недвижимости будет быстрым. Меры, принятые правительствами стран и руководителями финансового сектора, намного более активны, чем в 2008 году. Мы находимся не в таком тяжелом положении, как тогда: в 2008 году никто не заботился о рынке недвижимости, и у нас не было никакой помощи. В то время получение финансирования было практически невыполнимой задачей, но в данной ситуации мы чувствуем поддержку", — говорит эксперт.
Несмотря на тяжелые последствия пандемии, большинство специалистов из сферы испанской недвижимости не теряют оптимизма. Рамон Риера не видит повода для паники и сравнивает кризис, вызванный коронавирусом, с глобальным экономическим кризисом 2008 года: "Кризис COVID-19 является вынужденной остановкой, которая вредит нашему сектору, но я убежден, что коронавирус пройдет, и восстановление недвижимости будет быстрым. Меры, принятые правительствами стран и руководителями финансового сектора, намного более активны, чем в 2008 году. Мы находимся не в таком тяжелом положении, как тогда: в 2008 году никто не заботился о рынке недвижимости, и у нас не было никакой помощи. В то время получение финансирования было практически невыполнимой задачей, но в данной ситуации мы чувствуем поддержку", — говорит эксперт.
Из-за мирового финансового кризиса в 2008-2009 годах продажи жилья в Испании значительно снизились (-46% в апреле 2009), но затем вернулись на прежний уровень и вышли в плюс
"Мы должны помнить, что до вспышки COVID-19 наша страна переживала хороший момент с точки зрения экономики и недвижимости. У нас была здоровая динамика по многим показателям. Сегодня у инвесторов не должно быть причин отказываться от своих докризисных планов, просто рынок ждёт спада эпидемии, чтобы проснуться", — объясняет Анна Генер, генеральный директор представительства Savills Aguirre Newman в Барселоне. "Опыт предыдущих кризисов научил нас многим вещам, и самый важный урок состоит в том, что по окончании самых сложных ситуаций восстановление сектора всегда было очень интенсивным. Даже более значительным, чем ожидалось. Учитывая существующие низкие процентные ставки, мы считаем, что позиционирование сектора недвижимости как инвестиции должно быть усилено после окончания эпидемии".
По словам Александра Вогана, основателя Lucas Fox, влияние коронавируса будет зависеть от продолжительности карантина и ограничения движения международных покупателей: "Однако мы ожидаем, что влияние на средний и высокий сегмент рынка недвижимости будет краткосрочным и среднесрочным. Из-за падения финансовых рынков и беспрецедентного падения процентных ставок мы убеждены, что сектор недвижимости останется одним из самых интересных активов для инвесторов".
По словам Александра Вогана, основателя Lucas Fox, влияние коронавируса будет зависеть от продолжительности карантина и ограничения движения международных покупателей: "Однако мы ожидаем, что влияние на средний и высокий сегмент рынка недвижимости будет краткосрочным и среднесрочным. Из-за падения финансовых рынков и беспрецедентного падения процентных ставок мы убеждены, что сектор недвижимости останется одним из самых интересных активов для инвесторов".
В моменты кризиса, чтобы конвертировать свои сбережения в "трвёрдую валюту", некоторые люди обращаются к покупке недвижимости и драгоценных металлов
Тибо де Сент-Винсент, президент группы недвижимости Barnes, которая специализируется на секторе элитной недвижимости, раскрыл некоторые подробности: «Ситуация абсолютно исключительная. Наша активность снизилась примерно на 60%, но она не парализована. В кризисных ситуациях инвесторы хотят защитить свои денежные активы, превратив их во что-то более надежное. Таким образом они сосредотачиваются на ценных бумагах, элитной недвижимости и драгоценных металлах. А если восстановление произойдет не позже мая, рынок останется в том же положении, в котором находился до кризиса".
Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers Spain, также сохраняет оптимизм и полагает, что рынок недвижимости проявит гибкость и останется востребованным, как и прежде. "Мир усвоит болезненный урок, что в таких сложных обстоятельствах, несмотря на всю наблюдаемую солидарность, ключевое значение могут играть имеющиеся сбережения и накопленные ресурсы. А также крыша над головой, ваше собственное убежище".
Специалисты компании Estate Spain/Virtoproprety дают несколько рекомендаций владельцам и потенциальным покупателям недвижимости.
Не покупайте и не продавайте недвижимости в Испании, пока не посоветуетесь с нами!
Каталог недвижимости в Испании
Наши контакты
Также рекомендуем к прочтению:
Коронавирус в Испании и не только — 4 главных совета
Коронавирус COVID-19 в Испании: число зараженных, карта, официальные источники. Блог руководителя VirtoProperty
Не так страшен черт. О коронавирусе, эпидемиях, теориях заговора и как грипп стал испанским
Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers Spain, также сохраняет оптимизм и полагает, что рынок недвижимости проявит гибкость и останется востребованным, как и прежде. "Мир усвоит болезненный урок, что в таких сложных обстоятельствах, несмотря на всю наблюдаемую солидарность, ключевое значение могут играть имеющиеся сбережения и накопленные ресурсы. А также крыша над головой, ваше собственное убежище".
Специалисты компании Estate Spain/Virtoproprety дают несколько рекомендаций владельцам и потенциальным покупателям недвижимости.
- Не поддаваться панике — в условиях неопределённости именно страх и паника являются главными мотиваторами при принятии решений. Эти решения являются на эмоциях, а значит — велик риск, что они будут неправильными. Продавать и "сбрасывать" недвижимость в таких условиях имеет смысл только в том случае, если это вынужденная мера. В любой другой ситуации сделка рискует обернуться существенной потерей денег
- Внимательно следить за тем, что происходит на рынке — мониторьте ценовые предложения, следите за ними, читайте обзоры. Доверяйте только тому, что видите сами
- Покупать, если есть деньги и уверенность в завтрашнем дне — для таких покупателей в период паники и кризисов наступает лучшее время. Именно сейчас можно будет найти предложения по хорошей цене, или предложить свои условия. Этим пользуются квалифицированные инвесторы, так как при грамотном подходе можно заключить не одну выгодную сделку.
Не покупайте и не продавайте недвижимости в Испании, пока не посоветуетесь с нами!
Каталог недвижимости в Испании
Наши контакты
Также рекомендуем к прочтению:
Коронавирус в Испании и не только — 4 главных совета
Коронавирус COVID-19 в Испании: число зараженных, карта, официальные источники. Блог руководителя VirtoProperty
Не так страшен черт. О коронавирусе, эпидемиях, теориях заговора и как грипп стал испанским
Спасибо за внимание! Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, исследуйте каталог и обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы оставаться в курсе новостей!
