В Испании есть форма передачи прав собственности по системе traspaso (траспасо), она используется чаще всего при покупке коммерческих объектов.
При этом существует аналогичная форма приобретения жилой недвижимости по системе аренды с правом выкупа Alquiler con opción a compra.
Она актуальна только для вторичной недвижимости, которая приобретается напрямую от владельца. Для покупки новостроек в Испании также предусмотрена рассрочка платежа до окончания срока строительства.
При этом существует аналогичная форма приобретения жилой недвижимости по системе аренды с правом выкупа Alquiler con opción a compra.
Она актуальна только для вторичной недвижимости, которая приобретается напрямую от владельца. Для покупки новостроек в Испании также предусмотрена рассрочка платежа до окончания срока строительства.
1. Аренда с возможностью выкупа: что это такое и как работает в Испании
Как же работает аренда с правом выкупа?
Шаг 1 — вы находите подходящий вариант дома или квартиры, в условиях которого указана возможность аренды жилья с последующим выкупом (alquiler con opción a compra). Найти такие объекты можно в агентствах недвижимости или на порталах типа Идеалисты или Фотокасы.
Шаг 2 — юридическое закрепление договора.
На этом этапе вы составляете нотариально заверенный договор, в котором указываются все важные условия сделки:
Вы заверяете оговоренные с продавцом условия аренды объекта недвижимости и все аспекты, связанные с его последующей покупкой:
- Фиксируется воля собственника на продажу и ваше согласие на выкуп недвижимости.
- Срок аренды жилья, после которого его можно выкупить. В среднем от года до 5 лет, но наиболее часто договор заключат на 2-3 года).
- Размер ежемесячной арендной платы;
- Часть арендной платы, идущая в зачет погашения стоимости обхекта недвижимости. Чаще всего это полная сумма аренды.
- размер первоначального взноса, который покупатель уплатит владельцу при подписании договора аренды с правом выкупа (la prima o aval inicial). В практике это 10-20 процентов от стоимости жилья.
Так же в договоре прописываются дополнительные условия, например, кто будет оплачивать коммунальные расходы, налоги на недвижимость, мелкий и крупный ремонт и так далее.
Тут важно проследить, чтобы все договоренности были формализованы и прописаны в однозначной трактовке.
Шаг 3 — по истечении установленного срока аренды объект недвижимости переходит к новому владельцу по договору.
На этом этапе собственнику квартиры выплачивается остаток стоимости жилья, при это все ранее уплаченные деньги (и первый взнос, и аренда, включаются в счет оплаты).
Пример расчета платежей по договору аренды с правом выкупа для квартиры в Аликанте за 200 000 евро:
— первый взнос составит 20 000 евро (10%);
— аренда объекта в течение 2 лет, стоимость ежемесячной аренды — 750 евро;
— окончательная передача прав собственности происходит по истечении срока аренды, из стоимости объекта (200 000 евро) вычитается сумма уже внесенных платежей (20 000 евро и стоимость аренды за 2 года—18 000 евро), остаток — 162 000 евро.
Остаток суммы можно внести как собственными средствами, так и запросить на них ипотеку.
Шаг 1 — вы находите подходящий вариант дома или квартиры, в условиях которого указана возможность аренды жилья с последующим выкупом (alquiler con opción a compra). Найти такие объекты можно в агентствах недвижимости или на порталах типа Идеалисты или Фотокасы.
Шаг 2 — юридическое закрепление договора.
На этом этапе вы составляете нотариально заверенный договор, в котором указываются все важные условия сделки:
Вы заверяете оговоренные с продавцом условия аренды объекта недвижимости и все аспекты, связанные с его последующей покупкой:
- Фиксируется воля собственника на продажу и ваше согласие на выкуп недвижимости.
- Срок аренды жилья, после которого его можно выкупить. В среднем от года до 5 лет, но наиболее часто договор заключат на 2-3 года).
- Размер ежемесячной арендной платы;
- Часть арендной платы, идущая в зачет погашения стоимости обхекта недвижимости. Чаще всего это полная сумма аренды.
- размер первоначального взноса, который покупатель уплатит владельцу при подписании договора аренды с правом выкупа (la prima o aval inicial). В практике это 10-20 процентов от стоимости жилья.
Так же в договоре прописываются дополнительные условия, например, кто будет оплачивать коммунальные расходы, налоги на недвижимость, мелкий и крупный ремонт и так далее.
Тут важно проследить, чтобы все договоренности были формализованы и прописаны в однозначной трактовке.
Шаг 3 — по истечении установленного срока аренды объект недвижимости переходит к новому владельцу по договору.
На этом этапе собственнику квартиры выплачивается остаток стоимости жилья, при это все ранее уплаченные деньги (и первый взнос, и аренда, включаются в счет оплаты).
Пример расчета платежей по договору аренды с правом выкупа для квартиры в Аликанте за 200 000 евро:
— первый взнос составит 20 000 евро (10%);
— аренда объекта в течение 2 лет, стоимость ежемесячной аренды — 750 евро;
— окончательная передача прав собственности происходит по истечении срока аренды, из стоимости объекта (200 000 евро) вычитается сумма уже внесенных платежей (20 000 евро и стоимость аренды за 2 года—18 000 евро), остаток — 162 000 евро.
Остаток суммы можно внести как собственными средствами, так и запросить на них ипотеку.
2. Кому подходит и насколько выгодно
В сделке такого типа есть риски, связанные с тем, что в течение срока аренды стоимость жилья может измениться. Если в сторону повышения — выиграет покупатель, понижения — продавец. Если цена значительно не изменится — выгода будет для обеих сторон, но не такая значительная.
Зачем же рискует продавец жилья? Чего он хочет добиться в случае такого варианта продажи?
Игра на понижение — желание получить максимальную выгоду при продаже объекта по «завышенной цене» в будущем. Надо сказать, что это далеко не главный фактор, которым руководствуются продавцы. Ведь можно не угадать. Да и стоимость жилья в Испании (несмотря на пандемию) не меняется глобально.
Чаще всего у продавца есть какие-то объективные факторы продажи по такому контракту. Например, если объектом владеют сразу несколько человек, или он достался им по наследству. Или актив планируют продать, но острой нужды в моментальных деньгах у хозяев нет и они могут подождать несколько лет и заработать на объекте чуть больше. А еще в лице будущих покупателей владельцы жилья получают очень надежных и ответственных арендаторов.
Зачем же рискует продавец жилья? Чего он хочет добиться в случае такого варианта продажи?
Игра на понижение — желание получить максимальную выгоду при продаже объекта по «завышенной цене» в будущем. Надо сказать, что это далеко не главный фактор, которым руководствуются продавцы. Ведь можно не угадать. Да и стоимость жилья в Испании (несмотря на пандемию) не меняется глобально.
Чаще всего у продавца есть какие-то объективные факторы продажи по такому контракту. Например, если объектом владеют сразу несколько человек, или он достался им по наследству. Или актив планируют продать, но острой нужды в моментальных деньгах у хозяев нет и они могут подождать несколько лет и заработать на объекте чуть больше. А еще в лице будущих покупателей владельцы жилья получают очень надежных и ответственных арендаторов.
3. Преимущества для покупателя
Если говорить о покупателе, то причин согласия на такой вариант также несколько.
Покупатель очень хорошо знает район и уверен в том, что в перспективе 2-3 лет цена на жилье здесь не упадет.
У покупателя нет необходимой полной суммы сразу, и такая форма покупки фактически является рассрочкой платежа без процентов.
Если даже покупателю нужно будет взять ипотеку на выплату остатка, он это будет делать только через 2-3 года. То есть, первый взнос будет для него максимально выгодным.
В течение первых лет покупатель может сделать ремонт. И когда придет время запрашивать ипотеку, имеющееся жилье будет оценено выше. Соответственно, можно будет получить в банке финансирование на большую сумму.
Если говорить о возможных юридических рисках, то их нет, так как договор и все условия оговариваются изначально и заверяются нотариально. Первый взнос здесь является гарантией надежности покупателя, ведь, в случае отказа от сделки, он не возвращается.
В договоре указываются все условия, включая возможность или невозможность делать ремонт, и сдавать жилье в аренду третьим лицам, а также размер ежемесячных выплат и их форма.
Покупатель очень хорошо знает район и уверен в том, что в перспективе 2-3 лет цена на жилье здесь не упадет.
У покупателя нет необходимой полной суммы сразу, и такая форма покупки фактически является рассрочкой платежа без процентов.
Если даже покупателю нужно будет взять ипотеку на выплату остатка, он это будет делать только через 2-3 года. То есть, первый взнос будет для него максимально выгодным.
В течение первых лет покупатель может сделать ремонт. И когда придет время запрашивать ипотеку, имеющееся жилье будет оценено выше. Соответственно, можно будет получить в банке финансирование на большую сумму.
Если говорить о возможных юридических рисках, то их нет, так как договор и все условия оговариваются изначально и заверяются нотариально. Первый взнос здесь является гарантией надежности покупателя, ведь, в случае отказа от сделки, он не возвращается.
В договоре указываются все условия, включая возможность или невозможность делать ремонт, и сдавать жилье в аренду третьим лицам, а также размер ежемесячных выплат и их форма.
4. Какие дома и квартиры можно арендовать: примеры и расчеты
Шале в Мучамель за 350 000 € — роскошный дом в паре минут езды от моря.
Двухэтажный особняк с бассейном, садом и ухоженной территорией площадью 600 квадратных метров. В доме 4 спальни, 3 ванных комнаты, оборудованная всем необходимым кухня, гостиная, терраса.
Возможна аренда с правом выкупа до трех лет:
Узнать подробнее о типах испанских домов: что такое шале, бунгало, таунхаус.
Двухэтажный особняк с бассейном, садом и ухоженной территорией площадью 600 квадратных метров. В доме 4 спальни, 3 ванных комнаты, оборудованная всем необходимым кухня, гостиная, терраса.
Возможна аренда с правом выкупа до трех лет:
- первый взнос — 35 000 евро;
- аренда объекта в течение 1-3 лет (по согласованию сторон);
- стоимость ежемесячной аренды — 1600 евро;
- окончательная передача прав собственности происходит по истечении срока аренды, из стоимости объекта (350 000 евро) вычитается сумма уже внесенных платежей (35 000 евро и стоимость аренды за 1-3 года (например, 3 года по 1600 евро = 57 600 евро), остаток — 257 400 евро.
Узнать подробнее о типах испанских домов: что такое шале, бунгало, таунхаус.
Шале стоимостью 350 000 евро в Мучамель , номер объекта VL19122001EB9
Коммерческое помещение площадью 330 квадратных метров в Сан-Хуан-де-Аликанте
Текущая рыночная стоимость здания — 430 000 €, сейчас в нем находится частный детский сад, так что это еще и возможность "отбить" аренду, продолжив деятельность. По этому объекту так же возможна аренда с правом выкупа в течение двух лет на следующих условиях:
Текущая рыночная стоимость здания — 430 000 €, сейчас в нем находится частный детский сад, так что это еще и возможность "отбить" аренду, продолжив деятельность. По этому объекту так же возможна аренда с правом выкупа в течение двух лет на следующих условиях:
- первый взнос в размере 40 000 евро;
- аренда объекта в течение двух лет, стоимость ежемесячной аренды — 1300 евро (или 31200 евро за 2 года);
- окончательная передача прав собственности происходит по истечении двух лет, из стоимости объекта (430 000 евро) вычитается сумма уже внесенных платежей (71 200 евро), всего 358 800 евро. На остаток суммы также можно запросить ипотеку.
Коммерческое здание в Сан-Хуан-де-Аликанте, номер объекта COM20220A3911
Апартаменты в центре Аликанте за 200 000 € так же можно взять в аренду с последующим выкупом на условиях:
- первый взнос – 20 000 евро;
- аренда объекта в течение 2 лет, стоимость ежемесячной аренды — 750 евро;
- окончательная передача прав собственности происходит по истечении срока аренды, из стоимости объекта (200 000 евро) вычитается сумма уже внесенных платежей (20 000 евро и стоимость аренды за 2 года—18 000 евро), остаток — 162 000 евро. На остаток суммы также можно запросить ипотеку.
Апартаменты в центре Аликанте, номер объекта ART20927B095
Не только материковая Испания дает возможность пожить в квартире и потом стать ее владельцем, на остравах то же распространена аренда с выкупом. Как пример —современная квартира на юге Тенерифе в жилом районе Adeje. И тут возможна аренда с правом выкупа до трех лет:
Все условия договора аренды с правом выкупа оформляются нотариально.
- первый взнос – 20% от стоимости объекта 29 800 евро;
- аренда объекта в течение 1-3 лет (по согласованию сторон), стоимость ежемесячной аренды 700 евро;
- окончательная передача прав собственности происходит по истечении срока аренды, из стоимости объекта (149 000 евро) вычитается сумма уже внесенных платежей (первоначальный взнос 29.800 и стоимость аренды за 1-3 года (например, 3 года по 700 евро = 25 200 евро), остаток — 94 000 евро.
Все условия договора аренды с правом выкупа оформляются нотариально.
Квартира в Адехе площадью 73 м2, остров Тенерифе. Номер объекта ART2010725CBA
Как видно из расчетов, при правильном подходе аренда с правом выкупа может стать отличным способом не только приобрести в Испании дом или квартиру с наименьшими финансовыми затратами, растянув выплату, но и дает возможность пожить в выбранном месте, привыкнуть к нему и оценить все "за" и "против".
Хотите получить консультацию по договору или подобрать для себя жилые объекты, владельцы которых согласны на аренды с последующей продажей?
Обращайтесь к специалистам Estate Spain.
Хотите получить консультацию по договору или подобрать для себя жилые объекты, владельцы которых согласны на аренды с последующей продажей?
Обращайтесь к специалистам Estate Spain.
Спасибо за внимание! Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, исследуйте каталог и обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы не пропустить следующие статьи и оставаться в курсе новостей!
